L’un des plus grands promoteurs immobiliers du pays a dévoilé les plans d’une tour de bureaux de 29 étages dans l’un des derniers endroits non développés du centre-ville de Minneapolis.
Avec le projet, la société Hines testera la santé économique de Minneapolis à un moment où les postes vacants sont proches de sommets historiques alors que les travailleurs retournent dans leurs cabines et que les entreprises réévaluent leurs besoins en espace.
Mardi, la société basée à Houston a soumis une feuille de travail d’évaluation environnementale pour une tour avec 719 000 pieds carrés d’espace de bureau, 21 000 pieds carrés d’espace de vente au détail/restaurant et une rampe de stationnement souterraine à trois niveaux.
Sargent Johnson, directeur général de Hines, a déclaré que la construction ne commencera pas tant que le bâtiment ne sera pas pré-loué à environ un quart. Il s’attend à ce qu’il soit prêt à être occupé au début de 2026.
Johnson a déclaré que la tour, qui s’appelle 900 Marquette, s’adressera à une main-d’œuvre post-pandémique qui a soif du type de collaboration que les personnes qui ont travaillé à distance ont manqué et avec des postes de travail et des espaces de rassemblement qui auront une connexion beaucoup plus forte à l’extérieur.
« Nous pensons que les gens viendront au bureau, mais ils peuvent l’utiliser différemment », a-t-il déclaré. « La question est : ‘Comment les amener à rester plus longtemps tous les jours et vouloir y être ?' »
Le bâtiment a été conçu par COOKFOX Architects, basé à New York, une entreprise connue pour son approche durable et avant-gardiste. Il sera revêtu de carreaux de terre cuite de couleur cuivre et comportera des terrasses extérieures à plusieurs niveaux et des baies vitrées qui sont rares dans la plupart des tours de bureaux du centre-ville.
« Nous savons que ce sera cet immeuble de bureaux de nouvelle génération qui n’existe pas à Minneapolis », a déclaré Johnson. « Ce qui manque aux gens dans le modèle hybride, c’est la collaboration. Les gens manquent d’être avec des gens et de partager des idées. »
Hines a développé des centaines d’immeubles de bureaux à travers le monde pendant des décennies et en gère actuellement plus de 600. L’entreprise a construit sa première tour de bureaux à Minneapolis en 1980 lorsqu’elle a achevé la tour Pillsbury, maintenant appelée US Bank Plaza. Il a ensuite construit le Wells Fargo Center et le 50 South Sixth.
Dans le North Loop, Hines a développé le T3, le premier immeuble de bureaux en bois en Amérique du Nord, et construit actuellement le North Loop Green, un projet à usage mixte de deux blocs avec deux tours, une pour les bureaux et une pour les appartements.
Johnson a déclaré que le site de Marquette Avenue et S. 9th Street, qui est maintenant un parking en surface, est sur le radar de l’entreprise depuis plusieurs années en raison de sa proximité avec les transports en commun et de son emplacement. La société a payé 8,4 millions de dollars pour le site en décembre 2020.
« De nombreux sites ont été récupérés pour des projets multifamiliaux », a déclaré Johnson. « C’est le dernier meilleur site pour un très bon développement de bureaux et nous avons décidé de l’acquérir. »
Le site est à côté du bâtiment historique Young-Quinlan à Nicollet Mall et S. 9th Street et est peut-être mieux connu pour une peinture murale en noir et blanc de trois étages d’une partition musicale peinte sur un bâtiment adjacent qui était autrefois le siège de Musique de Schmitt.
Prince a contribué à rendre cette peinture murale célèbre lorsqu’il a posé devant elle en 1977. Elle a également servi de toile de fond à Lizzo et Van Cliburn, qui ont joué devant un piano à queue de concert Steinway.
La peinture murale, a déclaré Johnson, a été intégrée à la conception du bâtiment et deviendra un point central pour les visiteurs et les employés de bureau. Un écart de plus de 20 pieds entre le mur avec la murale et la nouvelle tour permettra d’accueillir une entrée pour vélo dans la tour et un « salon de jardin urbain » extérieur avec des plantations et des sièges.
Un escalier du trottoir au deuxième niveau du bâtiment donnera accès à une passerelle et à un espace de rassemblement intérieur qui offrira des vues directes sur la murale.
La proposition intervient à un moment particulièrement difficile pour le centre-ville de Minneapolis, où le développement a stagné au pire de la pandémie et où le taux de vacance des bureaux a oscillé à près de 30 %.
Jeremy Jacobs, directeur général de Colliers, a déclaré que malgré tous les défis auxquels le centre-ville est confronté, la décision de construire une nouvelle tour est logique.
« Il n’y a pas de pénurie d’espaces de bureau de qualité au centre-ville, mais ce que Hines propose serait supérieur à ce qui est autrement disponible au centre-ville », a-t-il déclaré.
Jacobs a déclaré qu’à part la RBC Gateway Tower de 37 étages qui a été récemment achevée le long du Nicollet Mall, le centre-ville n’a pas vu de nouvelle tour de bureaux à locataires multiples depuis des décennies. La RBC Gateway Tower, qui comprend également un hôtel Four Seasons et des condominiums, était entièrement louée lors de son ouverture récente.
Il a déclaré que la dynamique du marché des bureaux dans le métro évolue rapidement. Alors que le taux d’inoccupation des bureaux dans de nombreuses banlieues voisines a chuté, le coût de cet espace augmente et cela oblige de nombreux locataires à envisager des espaces plus abordables au centre-ville de Minneapolis.
« À un moment donné, l’économie fait une grande différence dans le processus décisionnel d’une entreprise », a déclaré Jacobs. « Il y aura un point où le centre-ville sera attrayant pour beaucoup d’utilisateurs pour cette raison. »
Tom Tracy, directeur exécutif de Cushman & Wakefield, a déclaré que si le centre-ville a perdu certains locataires clés, il y a eu relativement peu de migration vers les banlieues. Au cours des derniers mois, il y a eu une augmentation notable du nombre de demandes de renseignements et de visites de locataires potentiels. Et dans la boucle nord, a-t-il dit, la demande de bureaux est à des niveaux pré-pandémiques et les loyers sont en hausse.
« La nouvelle de la disparition du marché des bureaux du centre-ville de Minneapolis est grandement exagérée », a-t-il déclaré.
Il y a de grands postes vacants à pourvoir, y compris le Dayton’s Project, l’ancien grand magasin phare qui a été rénové sur Nicollet Mall, et à la tour City Center de 51 étages, qui a été laissée avec près d’un million de pieds carrés d’espace vide après Target Corp. réduit.
Ryan Cos., qui gère le centre-ville, a déclaré mardi que Fox Rothschild, un cabinet d’avocats national, déménagerait son siège social de Minneapolis au centre-ville en novembre. L’entreprise occupera 39 081 pieds carrés de l’ancien espace de Target, dont la moitié du 36e étage et la totalité du 37e étage.
« C’est le début d’un nouveau chapitre pour City Center », a déclaré Jim Durda, directeur général de City Center, dans un communiqué. « L’impact de la pandémie a été profond, mais nous sommes optimistes quant au fait que le centre-ville de Minneapolis est à nouveau en hausse. »