Helena Habitat for Humanity presse Gianforte sur les solutions de logement | Local

L’organisation à but non lucratif, qui affirme intensifier ses efforts pour construire plus de maisons à Helena, a déclaré que plusieurs étapes étaient nécessaires pour l’aider, ainsi que d’autres entités, à faire face à la crise. Parmi ceux-ci : investir l’argent des impôts des États et des collectivités locales dans les subventions au logement, veiller à ce que les réglementations en matière de construction encouragent un développement urbain dense et étendre l’utilisation des fiducies foncières communautaires.

La publicité fait également référence à un article du Montana Free Press du 6 mai qui explore comment la campagne de signature Come Home Montana de Gianforte, un effort de marketing encourageant les anciens résidents du Montana à retourner dans l’État, s’est heurtée à une frustration publique généralisée face à la hausse des prix des logements.

« Helena Area Habitat for Humanity est d’accord avec le sentiment de la campagne : la volonté de faire du Montana un endroit où les gens peuvent vivre, travailler et prospérer », indique l’annonce. « Mais le Montana est rapidement devenu inaccessible à ceux qui vivent et travaillent actuellement ici, sans parler de ceux qui cherchent à » rentrer à la maison « . »

« Le logement est trop cher et il n’y en a pas assez », poursuit l’annonce.

Le bureau du gouverneur a reconnu que l’État est confronté à une crise du logement.

« Comme les parents et les grands-parents du Montana, le gouverneur encourage les Montanais qui ont déménagé à rentrer chez eux », a déclaré l’attachée de presse Brooke Stroyke dans un e-mail. « Le gouverneur reconnaît également qu’avec la croissance démographique du Montana dépassant de loin le développement de nouveaux logements dans le Montana, la demande de logements dans notre État a dépassé l’offre. »

Le directeur exécutif d’Helena Habitat, Jacob Kuntz, a déclaré dans une interview que l’organisation à but non lucratif, qui s’est historiquement concentrée sur la construction de maisons abordables quelques-unes à la fois, a vu le marché du logement de la région basculer au cours des deux dernières années et a conclu qu’elle devait adopter une approche plus vigoureuse. à la défense du logement.

Avant 2020, a déclaré Kuntz, un enseignant, un policier ou un employé de l’État pouvait trouver un logement à acheter à Helena sans payer plus de 30% de ses revenus, le seuil généralement considéré comme « abordable » par les prêteurs hypothécaires et les experts en logement.

Mais à mesure que le travail à distance et la migration à l’ère de la pandémie amènent plus de personnes en ville, laissant trop peu de maisons pour se déplacer, cela a changé. Les prix des maisons dans la région d’Helena ont augmenté de 66 % au cours des cinq dernières années. Les loyers ont également augmenté de façon spectaculaire. Une base de données nationale citée par le Washington Post le mois dernier, qui ne comprend que les locations multifamiliales, a indiqué que les loyers dans le comté de Lewis et Clark d’Helena avaient augmenté de 36,5% depuis 2019. Il s’agit de la 5e plus forte augmentation en pourcentage du pays pour les comtés avec au moins 1 000 locations multifamiliales.

La publicité d’Habitat indique que le prix moyen d’une maison à Helena ce mois-ci est de 462 000 $. S’offrir une «maison de base» dans la ville, a-t-il déclaré, nécessite désormais un revenu annuel du ménage de 124 000 $ par an, ce qui rend la propriété au mieux exagérée pour une famille avec deux adultes travaillant à 50 000 $ par an.

« Ce qui a rendu le Montana génial et Helena fantastique, c’est que c’était un endroit où il faisait bon vivre et où les gens pouvaient se permettre de vivre ici. Maintenant, c’est hors de portée », a déclaré Kuntz.

Pour compliquer le défi, a déclaré Kuntz, il y a les coûts du terrain, des matériaux et de la main-d’œuvre pour la construction de nouvelles maisons. Même Habitat, qui s’appuie sur la main-d’œuvre des bénévoles et des familles qui seront propriétaires de ses maisons, se trouve incapable de construire de nouvelles constructions à moindre coût. Les maisons de trois chambres et deux salles de bain qu’Habitat construit à Helena coûtent actuellement 235 000 $ en frais de terrain et de matériel, selon Kuntz.

« Vous ne pouvez plus construire de logements que les gens peuvent se permettre sans une sorte de subvention », a-t-il déclaré.

Parmi les nombreux points cruciaux de la crise du logement, il y a le fait que l’argent des subventions au logement doit provenir de quelque part : des largesses philanthropiques, par exemple, ou des impôts fédéraux, étatiques ou locaux.

Gianforte, un républicain, a par le passé résisté aux appels à compléter les programmes de logement actuels de l’État, qui sont en grande partie financés par des dollars fédéraux, avec le soutien du Fonds général de l’État. L’année dernière, il a opposé son veto à un projet de loi bipartisan qui aurait obligé l’État à dépenser au moins 45 millions de dollars en crédits d’impôt pour le logement de la main-d’œuvre dans le but d’égaler les fonds fédéraux.

Dans une note expliquant son veto, Gianforte a cité les dépenses fédérales existantes en matière de logement. « Je crois que le moyen le plus efficace de relever les défis de l’abordabilité du logement dans notre État en pleine croissance est de réduire la panoplie de réglementations auxquelles est confronté le développement du logement », a-t-il écrit.

Stroyke a déclaré que le gouverneur se concentrait sur l’augmentation du parc de logements du Montana en « simplifiant les formalités administratives, en rationalisant les permis, en améliorant les partenariats public-privé et en renforçant l’enseignement des métiers pour développer la main-d’œuvre de la construction du Montana ».

Elle n’a pas fourni de réponse directe à la question de savoir si Gianforte soutient l’investissement de l’État dans les efforts de logement, comme le demande Habitat. Elle a noté que le gouverneur avait fait pression sur l’administration du président Joe Biden pour une plus grande flexibilité dans l’utilisation de l’argent fédéral pour le logement accordé à l’État en vertu de l’American Rescue Plan Act. (Lorsque cet acte a été adopté par le Congrès américain contrôlé par les démocrates l’année dernière, Gianforte l’a critiqué comme un « Liste de souhaits progressiste fiscalement irresponsable« .)

Un endroit où l’argent fédéral pourrait, en théorie, aider à la crise du logement dans le Montana est en construisant les conduites d’eau et d’égout coûteuses nécessaires pour soutenir les nouveaux développements de logements à densité urbaine. Dans le passé, a déclaré Kuntz, les villes ont généralement exigé des promoteurs qu’ils paient les lignes nécessaires pour desservir les nouveaux développements. Cependant, cela est devenu dans de nombreux cas un coût prohibitif, ce qui fait grimper le coût des lots de maisons prêts à la construction.

Le Montana a alloué 462 millions de dollars en fonds de l’American Rescue Plan Act à des subventions de projets d’eau et d’égouts, mais Stroyke a déclaré que la réglementation fédérale actuelle oblige les États à orienter cet argent vers l’amélioration des infrastructures existantes – et non la construction de nouvelles lignes.

Kuntz a également suggéré les fiducies foncières comme moyen de contrôler le coût des terrains sur lesquels construire. Lorsque Habitat construit actuellement des maisons, a-t-il dit, la structure est vendue au nouveau propriétaire, mais le terrain reste la propriété d’une fiducie. Si le propriétaire vend plus tard la propriété, un mécanisme est en place pour plafonner la valeur nette qu’il a gagnée. Cela donne au prochain acheteur une chance d’acheter la maison à un prix raisonnable au lieu de donner au propriétaire initial une aubaine en le laissant vendre sa maison précédemment subventionnée au prix du marché.

Des approches comme celle-là, a déclaré Kuntz, permettent de constituer un stock de maisons qui sont isolées de la hausse des prix du marché au fil du temps.

« C’est un investissement permanent dans la communauté, dit-il.

Kuntz a également noté que l’augmentation de la densité de logements dans les quartiers peut aider à contrôler la partie foncière de l’équation en permettant d’installer plus de maisons sur la même superficie de propriété.

Helena Area Habitat for Humanity a payé 1 000 $ pour l’annonce d’une page entière, qui a été publiée dans un journal du vendredi, a déclaré Kuntz. L’intention, a-t-il ajouté, n’était pas tant d’appeler le gouverneur que d’être d’accord avec le sentiment de « retour à la maison » tout en notant que le logement est un problème qui doit être résolu pour soutenir le succès de la campagne.

« Nous pensons que c’est la voie à suivre pour faire d’Helena un endroit où tout le monde peut rentrer à la maison », a déclaré Kuntz.

Divulgation: Le journaliste Eric Dietrich a offert à deux reprises du temps pour aider les projets Helena Area Habitat for Humanity, passant plus récemment un samedi matin à calfeutrer des prises électriques dans une construction Habitat en cours en octobre 2021.

Cette histoire est publiée par Montana Free Press dans le cadre du projet Long Streets, qui explore l’économie du Montana avec des reportages approfondis. Ce travail est soutenu en partie par une subvention de la Greater Montana Foundation, qui encourage la communication sur les problèmes, les tendances et les valeurs importantes pour les Montanais. Discutez du travail de Long Streets de MTFP avec le journaliste principal Eric Dietrich à edietrich@montanafreepress.org.