Le duo mère-fils de Ian Senior et Darla Karimushan est propriétaire de Karsen, LLC Construction Company.
«Le retournement de maisons est très populaire et rentable pour les bons investisseurs», déclare Amy Doran, partenaire du Doran Cornwall Real Estate Group avec Keller Williams Advantage Realty. « L’inventaire est si bas en ce moment, cependant, que les maisons sont difficiles à trouver. »
Quelques exceptions existent à Philipsburg, où un petit mouvement de retournement s’agite.
Darla Karimushan et Ian Senior sont une équipe mère-fils qui forment ensemble Karsen, LLC Construction Company. Peu de parents pourraient travailler aux côtés de leurs enfants, ou vice versa, jour après jour, en particulier sur de grands projets concrets qui nécessitent d’innombrables heures fatigantes et un terrain de temps ensemble.
« A quoi ça ressemble? » je demande au duo. Ils rient tous les deux en harmonie.
« C’est très différent de notre relation d’adolescent », dit Darla.
Ian convient que si quelqu’un lui avait dit quand il était adolescent que quelques années plus tard, il travaillerait aux côtés de sa mère en renversant des maisons, il ne l’aurait pas cru.
« C’est effrayant de voir à quel point nous pensons de la même manière », reconnaît Darla. « Nous n’y arrivons pas toujours en même temps. Il vient à moi avec des idées, et je vais à lui avec des idées, et les siennes sont plus pratiques.
« Le mien me sauve du travail », intervient Ian.
« Comme la baignoire sur pattes », disent-ils presque à l’unisson.
« J’étais assis dans un groupe d’hommes », explique Ian, « et je reçois une photo de [my mom] assis dans une baignoire au bord de la route à 9 heures du soir.
« Vêtu ! » Darla précise. « À New York. Je lui ai envoyé un texto : ‘Puis-je ramener ça à la maison ?’ »
Soit dit en passant, la baignoire a fini par se rendre de New York à Philipsburg. C’est maintenant une fonctionnalité magnifique dans la chambre principale du projet actuel de Karsen.
« Nous avons une relation donnant-donnant », explique Darla. « Je ne pense pas que nous ayons jamais eu de mots sur quoi que ce soit, et nous ne nous sommes jamais battus sur quoi que ce soit. Si l’un de nous est vraiment passionné par quelque chose, alors on en parle.
Ian a fait ses débuts dans la menuiserie, et à partir de là, il a créé sa propre entreprise de sous-traitance. Darla est spécialisée dans la restauration, la réparation et la réaffectation de meubles, principalement des fermes de campagne avec un style primitif. Darla et Ian ont commencé à travailler ensemble il y a huit ans, lorsque Ian a travaillé sur un bâtiment qui allait devenir le magasin de Darla au centre-ville de Philipsburg. Leurs compétences complémentaires ont finalement conduit le couple à s’essayer à retourner une maison à Philipsburg.
« Nous avons parlé de faire une maison, et celle de la Neuvième rue est apparue », se souvient Darla, « et nous l’avons regardée et en avons parlé, et nous avons dit : ‘Essayons ça.’ Alors nous l’avons fait, et ça nous a en quelque sorte fait grincer des dents.
Ian remplissait toujours des contrats pour son entreprise et Darla dirigeait toujours son magasin à l’époque.
« C’était donc trois emplois pour deux personnes », se souvient Ian.
« Nous y travaillions quand nous le pouvions, et nous avons tous les deux décidé que ce n’était pas la bonne façon de le faire », dit Darla. « Vous devez vraiment définir l’heure, vous engager pleinement et le faire. »
« Vous ne pouvez pas établir de plan »
La première maison « a bien fonctionné et s’est vendue assez rapidement ». Aujourd’hui, Karsen, LLC met la touche finale à son deuxième volet : une grande maison dans la pittoresque rue Presqueisle de Philipsburg, construite dans les années 1890 par le Dr Bigelow, célèbre en ville pour ses médicaments homéopathiques.
Ian et Darla font tout le travail, sauf HVAC, eux-mêmes. Le processus a été lent, en partie parce que Ian avait d’autres engagements contractuels et parce que l’approvisionnement en matériaux a été difficile avec le COVID et la crise de la chaîne d’approvisionnement. Néanmoins, Darla et Ian ne semblent pas hésiter à prendre leur temps, à savourer leurs moments ensemble et le temps passé avec les vieilles maisons dont ils prennent respectueusement soin.
« Vous ne pouvez pas établir de plan, car les choses ne se passeront jamais comme vous le souhaitez, surtout dans une vieille maison comme celle-ci », explique Ian. « Ce que vous pensez être là n’est jamais là, et ce que vous ne voulez pas être là est toujours là. »
La maison Bigelow, bien qu’il s’agisse d’un projet plus important que celui que Ian avait en tête lors de la transition de la première maison, correspond à ce que Karsen recherche dans une maison flip. « L’emplacement et l’argent » sont les principaux critères.
« Nous commençons toujours par ce que le quartier vendra et travaillons à rebours », explique Darla.
« Tant qu’il a de bons os solides tout au long du parcours », ajoute Ian.
Darla est attirée par les vieilles maisons, bien qu’elle admette qu’elle s’y attache plus personnellement que son fils, qui lui rappelle souvent : « Tu ne vis pas ici, maman.
« J’aime regarder la taille des vieilles poutres et penser à ce qu’il a fallu à quelqu’un dans les années 1890 pour le construire. Cette partie est cool », dit Darla.
« J’aime travailler sur les vieilles maisons une fois que j’ai commencé », déclare Ian. « Je sais déjà que ça va être un gros problème, mais c’est agréable. »
« Vous devez être prêt à faire des compromis », dit Darla. « Si vous partez avec l’état d’esprit que ça va être ceci, cela et cela et que vous n’êtes pas flexible, vous allez avoir beaucoup de chagrin et beaucoup de tension. C’est votre cœur et votre tête. Ce que vous voulez faire et ce qui a du sens ne correspondent pas toujours.
« Votre cœur et votre portefeuille », ajoute Ian.
« Nageoires de restauration »
Darla et Ian s’appellent eux-mêmes des « nageoires de la restauration » car ils prêtent attention à la maison et cherchent à faire ressortir son caractère.
« Il y a une différence entre retourner une maison et retourner pour ramener l’ancienne maison », explique Ian. « Je ne dirais pas vraiment ‘flip.’ Je dirais que nous restaurons une maison.
«Il y a certaines choses – vous commencez à travailler dans la maison et cela nécessite juste, cela a juste besoin de quelque chose de spécial. Nous n’avions pas besoin de construire cela », dit Darla en frappant sur le siège de fenêtre sur mesure qu’elle et Ian ont installé à côté des grandes baies vitrées de la cuisine de la maison Bigelow.
« Nous n’avons pas eu à accrocher ce papier peint. Ou arrondir à nouveau les murs. C’est juste ces petites touches spéciales. Nous voulons que la maison soit à la hauteur de son potentiel. C’est ici depuis tant d’années; Je ne vais pas être le seul à tout remettre en place pour que ce soit vivable. J’espère que le Dr Bigelow est fier. J’espère que le Dr Bigelow viendra ici et dira : « Je ne sais pas à quoi sert cet évier », mais il le regarderait et serait fier de ce qu’il est encore après tant d’années.
Karsen, LLC a acheté une autre propriété à Philipsburg et attend sa touche réparatrice. Alors que Ian fournit son attitude quotidienne, évaluant le temps et les coûts, Darla prêtera son attention aux détails et au décor.
« Je choisis les couleurs et nous suivons le courant », explique Darla.
En ce qui concerne la peinture et d’autres choix de conception amusants, Darla et Ian incluent souvent plusieurs membres de la famille, transmettant des idées et des images à travers une chaîne de texte. Parfois, ces projets deviennent une affaire de famille, car le mari de Darla, Shan, aide à l’aménagement paysager, et sa fille, Aneesa, autoproclamée « Employée du mois » (pendant plusieurs mois consécutifs) apportera de délicieux déjeuners, fournira « Karsen, LLC ”et aider quand elle le peut.
« Nous avons beaucoup de rires », dit Darla.
« C’est amusant », dit Ian, le plus réservé de la paire, avec un sourire et un haussement d’épaules.
Le rire constant entre Darla et Ian et toute l’équipe de Karsen, LLC est la preuve de l’amour qu’ils ont l’un pour l’autre et pour leurs projets, et cela se voit dans le travail de qualité qu’ils font, offrant à quelqu’un une future maison qu’ils vont adorer pour les générations à venir.
Devenir créatif et économe
Eric Kelmenson, responsable de Reframe, LLC Construction Company, est un flipper non conventionnel. Ses projets ont été en grande partie plus vastes : il a entièrement rénové l’ancien Hoffer Building sur Front Street au centre-ville de Philipsburg. Le bâtiment, qui date de 1903, abrite aujourd’hui huit appartements et deux espaces commerciaux. De l’autre côté de la rue, Kelmenson a converti l’ancien hôtel Taylor (de 1876) en trois appartements et une unité commerciale spacieuse au rez-de-chaussée.
« Nous avons principalement réparé des bâtiments historiques vacants sur la rue Front, mais nous entreprenons des projets de débordement pour avoir un travail homogène et continu », explique Kelmenson.
Reframe a déjà achevé deux maisons à Philipsburg et a l’acte de propriété de quelques autres qui figurent sur la liste à retourner. Kelmenson dit qu’il détient des propriétés et les loue ou les vend. S’il ne vend pas les propriétés, Kelmenson dit que son entreprise « se les retourne », car les bâtiments peuvent être refinancés en fonction de leur nouvelle évaluation une fois qu’ils sont rénovés.
Reframe, comme Karsen, LLC, apprécie les caractéristiques historiques et la société fait tout son possible pour s’assurer que l’intégrité des structures dont elle a la charge est maintenue.
«Nous essayons de toujours réutiliser les choses, et je pense qu’en étant économe et en ne jetant pas des choses qui pourraient être réutilisées ou réutilisées, nous économisons quelques dollars en moyenne», déclare Kelmenson. « Nous essayons d’être aussi créatifs et ingénieux que possible en utilisant et en gaspillant moins. »
Économiser de l’argent est, bien sûr, devenu « beaucoup plus difficile » récemment, dit Kelmenson, avec « l’imprévisibilité et les hausses de prix toujours croissantes des matériaux de construction. Les prix sont partout. »
Kelmenson dit, par exemple, qu’avant la COVID, les feuilles de contreplaqué qu’il achetait coûtaient 8 $ ou 9 $ ; maintenant ils sont 30 $.
« Le bois a explosé », ajoute-t-il. « Et lorsque vous essayez de fournir des logements abordables, cela rend les choses difficiles. »
Heureusement, Reframe n’a pas connu les pénuries de main-d’œuvre avec lesquelles de nombreuses autres entreprises ont lutté.
« Nous avons une équipe solide », déclare Kelmenson.
Reframe réduit également les coûts de retournement des projets en profitant de programmes incitatifs, tels que les zones d’opportunité et les crédits d’impôt pour la préservation historique.
« Nous plongeons profondément et faisons toute la paperasserie pour gérer le processus bureaucratique afin d’obtenir des remboursements et des économies d’impôt », explique Kelmenson.
Un défi au processus qui, selon Kelmenson, peut être assez prohibitif est le processus de navigation dans le zonage et l’application du code. Un investisseur immobilier qu’il a rencontré récemment attend depuis trois ans un permis pour commencer la construction, dépensant et perdant des milliers de dollars dans le processus.
« Le zonage et l’application du code sont d’une lourdeur et d’un ridicule obscènes et coûtent une tonne d’argent et une tonne de temps », déclare Kelmenson.
Kelmenson s’attend à ce que le marché immobilier reste chaud dans un avenir prévisible, à moins d’un changement radical des taux d’intérêt. « Compte tenu de la situation actuelle du marché, je serais très prudent de plonger la tête la première, car tout coûte très cher », dit-il. « Peut-être anticipez-vous que votre premier accord ou vos deux seront autant une expérience d’apprentissage qu’un générateur de profit. Avoir un bon coussin d’argent. N’ayez pas peur de retrousser vos manches et de vous salir les mains. L’équité en matière de sueur peut vous éviter d’être autrement en dépassement de budget. T&G
Teresa Mull est une écrivaine indépendante qui vit à Philipsburg.