À la fin de 2020, le service de planification et de construction de Kalispell a enregistré une année record pour les permis résidentiels et multifamiliaux, doublant ainsi la barre déjà haute que la ville avait fixée en 2019.
Il y a environ un an, le directeur des services de développement de Kalispell, Jarod Nygren, a prédit une autre année chargée en 2021, notant que la pandémie de COVID-19 n’avait pas ralenti la croissance ; au contraire, cela semblait l’avoir accéléré.
Les prévisions de l’urbaniste se sont concrétisées dans les 649 permis de construire multifamiliaux que son département a délivrés en 2021, ainsi que dans les 241 permis de maisons unifamiliales, de maisons en rangée et de duplex, pour un total de 890 permis pour de nouvelles unités résidentielles.
« L’année dernière, nous avons délivré 460 permis d’unité résidentielle, ce qui était un record, nous avons donc presque doublé notre record précédent », a déclaré Nygren, comparant 2020 à 2021. « Le multifamilial est définitivement la tendance et je m’attends à ce que cela se poursuive l’année prochaine. «
La croissance, selon les responsables de la ville, est en réponse à la demande refoulée et à ce que le conseiller municipal de Kalispell, Ryan Hunter, a appelé un «besoin désespéré de logements multifamiliaux», couplé à l’afflux de nouveaux arrivants dans la vallée de Flathead. L’augmentation des nouveaux permis explique également des projets qui sont en cours de planification depuis des années mais qui ne se concrétisent que maintenant, une réponse cumulative aux problèmes d’une offre de logements faible et d’une demande sans précédent.
« Le nombre d’unités multifamiliales émises l’année dernière était un record », a expliqué Nygren. «Le marché répond à la demande, car nous oscillons autour de 0% de vacance dans la ville et ce depuis des années, même avant la pandémie. Heureusement, notre conseil était en avance sur le jeu et avait approuvé plus de 1 000 unités de pré-pandémie multifamiliales et voit maintenant ces unités se concrétiser. »
Depuis au moins 2018, le service d’urbanisme savait qu’environ 1 000 nouvelles unités multifamiliales se réuniraient dans les années à venir, et il anticipait une poursuite de la tendance de 2020 qui a vu de plus en plus d’unités atteindre la phase d’autorisation. Cela a conduit à davantage de constructions de nouveaux appartements dans toute la ville, en particulier le long de Two Mile Drive et dans le nord de Kalispell.
En utilisant la moyenne de référence des planificateurs de 2,5 personnes par unité, les 890 unités unifamiliales et multifamiliales autorisées l’année dernière équivalent à un logement pour environ 2 225 personnes, ce qui, selon Nygren, peut aider à atténuer les coûts de location croissants.
« Le conseil a également approuvé plus de 2 000 unités multifamiliales dans divers développements au cours des deux dernières années », a ajouté Nygren. « Nous continuerons à voir ces unités arriver sur le marché dans les années à venir. Cela aide certainement l’offre, ce qui permet de garder le contrôle du marché locatif.
Le marché répond également à une demande tout aussi élevée dans d’autres coins de la vallée, même si des villes comme Whitefish connaissent une croissance intercalaire plus importante et moins de grands lotissements, principalement en raison de l’offre limitée de grandes étendues de terres de la communauté, ainsi que de ses coûts plus élevés. Le développement à Whitefish a été largement motivé par des propriétaires individuels construisant leurs propres maisons personnalisées plutôt que par des développeurs construisant des maisons spécifiques sur des aménagements à plusieurs lots.
Pourtant, plusieurs développements majeurs sont en phase d’examen à Whitefish, y compris un projet à usage mixte qui prévoit la construction de propriétés commerciales et de 318 unités résidentielles au pied du chemin Big Mountain. Le projet a suscité une vague d’opposition, même si le plan a attiré les faveurs de certains résidents qui disent que des développements de logements à haute densité sont nécessaires au milieu de la trajectoire de croissance accélérée de la ville et de sa pénurie de logements abordables.
Les développeurs du projet Mountain Gateway disent qu’environ 10% du développement proposé serait des logements abordables, dont la rareté a atteint des niveaux de crise. Malgré cela, le Whitefish Planning Board a voté pour rejeter la demande du développeur d’un développement d’unités planifiées qui ouvrirait la voie à la construction. Bien que la décision du conseil d’administration ait porté un coup dur au projet, ce n’est pas la fin de ce qui est devenu un vaste débat dans une ville où les logements sont rares et la demande élevée.
Parmi les personnes qui ont pesé lors de l’audience du conseil d’aménagement figuraient des résidents, des propriétaires fonciers, des propriétaires d’entreprise et des avocats, ainsi que des représentants de l’association à but non lucratif Flathead Families for Responsible Growth, y compris un ingénieur de la circulation embauché par le groupe. L’association a été constituée pour s’opposer au développement.
La plupart de ceux qui ont pris la parole lors des commentaires publics ont critiqué le développement, arguant qu’il augmenterait les problèmes de circulation et poserait des risques pour la sécurité. Certains ont cité le danger que l’augmentation de la circulation pourrait poser lors d’une évacuation en cas d’incendie de forêt. D’autres ont fait valoir que le rond-point proposé serait inefficace pour réduire les embouteillages qui peuvent empêcher les conducteurs de quitter les rues résidentielles.
Les délibérations sur la proposition seront toujours en cours l’année prochaine lorsque le conseil municipal de Whitefish devrait examiner la demande de changement de développement et de zonage lors d’une réunion le 18 janvier.
À Columbia Falls, les preuves de la transformation de la ville se sont poursuivies avec les tendances de la construction résidentielle et commerciale, selon la directrice municipale Susan Nicosia.
Une grande partie de la croissance de la ville a été façonnée par le promoteur Mick Ruis, dont le développement d’unités planifiées sur 28 acres le long du ruisseau Garnier, connu sous le nom de projet Garnier Heights, vise à construire 76 maisons en rangée sur des lots individuels et 26 maisons unifamiliales détachées pour un total de 102 unités.
C’est le même Mick Ruis qui a tourné son attention vers Kalispell, où il a acheté l’ancien silo à grains du CHS sur la rue Centre et la Cinquième Avenue Ouest, où il a prévu de construire un bar et un restaurant au-dessus des structures historiques, entouré de 230 résidences unités réparties sur la propriété et une parcelle attenante de cinq acres.
À partir de ce printemps, Ruis a déclaré que la construction en surface du développement de Kalispell devrait avancer rapidement, car il a stocké des matériaux dans les entrepôts qu’il possède pour contrer les pénuries, dans l’espoir de terminer le projet résidentiel d’ici la fin de 2022.
Bien que Nicosie ait noté que Columbia Falls a délivré moins de permis de construction résidentielle en 2021 qu’en 2020, elle a expliqué que les projets sont plus importants et a noté que les projets à usage mixte le long du corridor du centre-ville comprennent à la fois des projets commerciaux et résidentiels.
Par exemple, le projet de centre-ville en plusieurs phases dirigé par Ruis à l’intersection de l’avenue Nucleus et de la cinquième rue comprend la construction d’un immeuble de trois étages comprenant 30 unités de deux chambres et 18 unités de studio ou d’une chambre, ainsi que 7 500 carrés pieds d’espace commercial et de vente au détail.
« Cela fait beaucoup d’unités résidentielles au centre-ville », a déclaré Nicosie.