La Cour suprême juge que le devoir d’éviter les pertes économiques s’applique à tout « bâtiment »



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Le récent Développements de la rue Goodwin La décision fournit des conseils indispensables sur l’application de l’obligation légale de diligence des constructeurs (et de certains professionnels du bâtiment) envers les propriétaires en vertu de l’article 37 de la Loi de 2020 sur les praticiens de la conception et de la construction.

La Cour suprême de Nouvelle-Galles du Sud a jugé que cette obligation de diligence est pas limité par la définition de «travaux de construction» contenue dans l’article 4 (qui limite les autres parties de la loi aux bâtiments de classe 2 (appartements résidentiels))1. Au lieu de cela, il s’applique à tout bâtiment visé par la définition large de « bâtiment » dans la Loi de 1979 sur la planification et l’évaluation environnementalesainsi s’étendant potentiellement aux bâtiments non résidentiels. Cela signifie qu’un plus grand nombre de bâtiments seront concernés par l’obligation de diligence que ce qui avait été initialement envisagé par certains acteurs de l’industrie.



Points clés à retenir

  • Partie 4 de la Loi de 2020 sur les praticiens de la conception et de la construction (Nouvelle-Galles du Sud) (le Loi) impose une obligation légale de diligence aux personnes exécutant des travaux de construction, afin d’éviter de causer des pertes économiques aux propriétaires actuels et futurs en raison de défauts.
  • La décision en Goodwin Street Developments Pty Ltd atf Jesmond Unit Trust contre DSD Builders Pty Ltd (en liq) [2022] NSWSC 624 précise que cette obligation de diligence s’applique à tout bâtiment au sens de la Loi de 1979 sur la planification et l’évaluation environnementales (NSW) (EPA Act) – il ne se limite pas aux immeubles résidentiels de type appartement.
  • Les constructeurs (et les autres professionnels du bâtiment visés par l’obligation) ne peuvent se soustraire à cette obligation d’exercer une diligence raisonnable pour éviter une perte économique.2
  • Cette obligation s’applique rétrospectivement – elle s’étend aux pertes apparues pour la première fois après le 10 juin 2010.3
  • Elle sera toujours soumise aux délais de prescription légaux et aux régimes de responsabilité proportionnelle habituels.4

L’affaire

Faits

En 2017, Goodwin Street Developments Pty Ltd a conclu un contrat avec DSD Builders pour construire trois pensions sur une propriété appartenant à Goodwin. Des différends sont survenus concernant des défauts et des retards, ce qui a finalement conduit Goodwin à résilier le contrat en mars 2018.

En août 2018, Goodwin a engagé une procédure contre DSD, qui a ensuite été mise en liquidation, en 2021. Goodwin a également poursuivi M. Roberts, qui aurait été le représentant de DSD en vertu de l’administration du contrat et du contrôle des travaux de construction en son nom. Goodwin a porté plainte contre M. Roberts pour dommages matériels et intrusion sur le terrain (en relation avec l’enlèvement de certains matériaux des bâtiments et les dommages sur place), ainsi que pour violation de l’obligation légale de diligence à l’article 37 de la loi visant à éviter une perte économique pour Goodwin lors de l’exécution de « travaux de construction ».

Résultats

Goodwin a réussi dans les deux revendications. En ce qui concerne l’obligation légale de diligence, le juge Stevenson a conclu qu’une pension de famille (c’est-à-dire un bâtiment non classé 2)5 était un « bâtiment » auquel s’appliquait le devoir de diligence de l’article 37. En outre, en supervisant et en gérant les travaux, M. Roberts a effectué des « travaux de construction » au sens de l’article 36 de la loi. En fin de compte, Son Honneur a conclu que M. Roberts avait agi en violation de son devoir de diligence en vertu de l’article 37 de la Loi.

Régime législatif et intention législative

L’obligation légale de diligence est contenue dans la partie 4 de la loi et concerne l’exécution de « travaux de construction ». Il exige que le titulaire de l’obligation fasse preuve d’une diligence raisonnable pour éviter les pertes économiques causées par des défauts dans ou liés à un « bâtiment » pour lequel le travail est effectué, et résultant des « travaux de construction ». Les « travaux de construction » sont définis à l’article 36 de la loi et incluent de manière pertinente les « travaux de construction ». L’article 36 poursuit en définissant les « travaux de construction », aux fins de la partie 4 de la loi, comme incluant les « travaux de construction résidentielle » au sens de la Loi de 1989 sur la construction de logements (NSW). Il s’agit donc d’une définition inclusive et non exhaustive. Il est important de noter que « bâtiment », aux fins de la partie 4 de la loi, est défini par référence à la définition beaucoup plus large de « bâtiment » envisagée dans la loi EPA, qui engloberait à la fois les structures résidentielles et non résidentielles.6

En revanche, l’article 4 de la loi prévoit que, « aux fins de la présente loi », les « travaux de construction » désignent, entre autres, les travaux liés à la construction d’un bâtiment d’une classe ou d’un type prescrit par les règlements applicables. La Règlement 2021 sur les praticiens de la conception et de la construction prescrit uniquement les bâtiments de classe 2.

Dans son jugement, le juge Stevenson a commenté la nature «labyrinthique» et «diaboliquement difficile» des définitions s36, notant que «la section semble avoir été rédigée de manière à en rendre la compréhension aussi difficile que possible».

En fin de compte, il a conclu que la définition de l’article 4 ne s’applique pas à l’examen de l’obligation légale de diligence de la partie 4 de la loi, et que les définitions plus larges de «travaux de construction» et de «bâtiment» envisagées à l’article 36 s’appliquent à la place. La justification de cette interprétation comprenait que:

  • La partie 4 a commencé le 10 juin 2020 lorsque la loi a été sanctionnée. Il est également doté d’un fonctionnement rétroactif. Le règlement n’est entré en vigueur que le 1er juillet 2021. En conséquence, le régime légal ne peut être considéré comme fonctionnant de manière cohérente que si la définition s4 des «travaux de construction» est interprétée comme ne s’appliquant pas à la partie 4 (et, à la place, ne s’applique qu’aux parties de la loi entrée en vigueur le 1er juillet 2021).
  • Cette interprétation est confirmée par l’article 36(1) contenant sa propre définition de « travaux de construction » exprimée comme étant applicable « dans la présente partie ».
  • Cette interprétation semble également conforme à l’intention législative exprimée lorsque les modifications des définitions actuelles ont été introduites à l’Assemblée législative de la Nouvelle-Galles du Sud.sept.

Actions que vous pouvez effectuer maintenant

  • Pour les propriétaires – examiner si une action en dommages-intérêts pour violation de l’obligation légale de diligence peut être intentée pour des travaux défectueux dans un bâtiment, qu’il s’agisse ou non d’un bâtiment de classe 2.
  • Pour les praticiens du bâtiment (et autres professionnels du bâtiment pris par le devoir) –
    • examiner les accords d’assurance ;
    • examiner si la tarification est adéquate pour le régime de responsabilité potentiellement accru ; et
    • examiner si les contrats en aval traitent suffisamment le risque potentiellement accru.






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