Des villes du Colorado cherchent des moyens de réduire le manque de logements abordables

La barrière de logement pour les travailleurs dans les hautes terres du Colorado a conduit l’année dernière à doubler les temps d’attente pour les bus, les épiceries fermant tôt, les pharmacies n’ouvrent plus le week-end et les pénuries d’enseignants, d’infirmières, de répartiteurs et de premiers intervenants.

Et si vous appelez le gouvernement du comté de Summit, les postes vacants limitent ce qui peut être fait.

Pourtant, 34% à 71% des logements vertigineux dans 15 comtés de l’ouest du Colorado sont vacants, selon les données du recensement. Des dizaines de milliers de vides – résidences secondaires, locations de vacances et propriétés appartenant à des investisseurs allant des manoirs aux condos – sont abordables pour les visiteurs aisés mais pas pour les habitants.

La pandémie a également conduit de nombreuses personnes à déménager dans les montagnes, provoquant une forte augmentation de la concurrence pour les prix des logements et des loyers.

Afin de préserver certains logements abordables, les villes du haut pays envisagent de plus en plus des mesures pour alléger la charge.

Pendant des décennies, les problèmes de logement ont principalement touché les employés à bas salaire de l’industrie du tourisme et des loisirs, obligeant les centres de villégiature à installer des appartements subventionnés conçus pour les travailleurs célibataires. Mais maintenant, après 20 mois d’afflux provoqué par le COVID, les autorités constatent que même les emplois les mieux rémunérés tels que ceux de l’industrie minière, qui il y a 150 ans ont donné lieu à la colonisation des montagnes, ne sont plus suffisants pour que les travailleurs s’offrent un logement.

À la mine de molybdène Climax au sommet de Fremont Pass, où 320 employés reçoivent des salaires de départ allant de 81 000 $ à 115 000 $, le manque de logements abordables entrave les efforts de recrutement et de rétention du personnel, a déclaré la vice-présidente de la société Linda Hayes au Denver Post. Climax a commencé à payer des primes d’inscription de 2 500 $ et une allocation annuelle de 9 000 $ pour le logement dans le Colorado.

Les pénuries de main-d’œuvre affectent de plus en plus les conditions de vie.

Les attentes des bus du comté de Summit cet automne sont passées à 60 minutes, contre 30, faute de 19 chauffeurs, a déclaré le directeur des transports en commun du comté, Chris Lubbers. Cela nuit de manière disproportionnée aux travailleurs du nettoyage, de l’hôtellerie et de la vente au détail à bas salaire qui dépendent le plus des bus, a déclaré Lubbers. Les 48 conducteurs restants font la navette par les cols de la toundra des montagnes depuis Georgetown et Leadville pour atteindre le comté de Summit. Alors que les tempêtes hivernales arrivent, ces chauffeurs et policiers ont été invités à surveiller attentivement les résidents qui gèlent pendant qu’ils attendent.

Au siège du gouvernement du comté de Summit, des responsables ont déclaré que les 80 ouvertures actuelles dans un bassin de 500 postes constituent les services publics les plus contraignants de tous les temps.

Dans la rue principale d’Eagle, l’épicerie souvent bondée du marché de la ville est toujours officiellement ouverte jusqu’à 23 heures, un clin d’œil aux travailleurs qui ont besoin de faire des courses de nourriture. Mais l’épicerie manque de 40 travailleurs et doit fermer tôt à 21 heures, ont déclaré les gestionnaires et les employés, accusant les défis liés au COVID et le manque de logements abordables.

Dans les écoles maternelles, les enseignants bien-aimés qui veulent élever leurs propres enfants doivent partir, secouant les fondations pour les enfants. La fermeture d’un restaurant à Eagle qui servait de centre social a affaibli les liens entre les adultes locaux.

«Et nous avons du mal à trouver des policiers, des répartiteurs du 911. Nous offrons des emplois bien rémunérés avec de grands avantages et pourtant nous ne pouvons pas pourvoir beaucoup de nos postes, même des postes de directeur », a déclaré la commissaire du comté de Summit, Tamara Pogue, soulignant que les prix des logements ont grimpé de plus d’un million de dollars et sont devenus impossibles pour « le noyau de notre classe moyenne » qui gagnent 60 000 $ à 100 000 $.

« Notre hôpital est aux prises avec des pénuries. Notre district scolaire est en difficulté. Presque tous les employeurs sont en difficulté. Traditionnellement, ce sont nos emplois à bas salaire qui étaient difficiles à pourvoir, mais maintenant ce sont nos emplois à salaire moyen et à salaire plus élevé », a déclaré Pogue. « C’est tangible. Vous attendez plus longtemps pour les choses.

Pendant ce temps, des recherches dans les comtés ont révélé que les villes de montagne du Colorado consolidaient leur position parmi les « escapades » les plus recherchées et visitées au monde.

Ces villes sont concentrées dans une zone de la taille de la Virginie-Occidentale. Les données des États et du gouvernement fédéral montrent qu’environ 86 000 unités de logement dans 15 comtés sont vacantes. Les données du recensement de 2020 montrent les taux d’inoccupation dans ces comtés comme suit : Hinsdale 71 % ; Sommet 58 % ; Minéral 65 % ; San Miguel 45 % ; Jackson 44 % ; Grand 57 % ; Aigle 37% ; Costille 34 % ; Rout 37 % ; San Juan 52 % ; Pitkin 39 % ; Arme à feu 41 % ; Parc 44%; Client 46 % ; Archuleta 39%.

« Nous avons des logements vacants, mais ils ne sont pas disponibles », a déclaré Jon Stavney, directeur du Conseil des gouvernements du nord-ouest du Colorado, une association dirigée par les dirigeants de six comtés et 30 villes.

Le problème, ce sont les prix, plus de 600 000 $ pour un condo de trois chambres et plus d’un million de dollars pour les maisons, combinés à des loyers en hausse de 20 à 40 % depuis 2019. Et les constructeurs continuent d’installer des manoirs immobiliers répertoriés jusqu’à 50 millions de dollars (Snowmass Falls Ranch dans le comté de Pitkin) et présenté dans des forums de premier plan tels que le supplément « Experience Luxury » du Wall Street Journal. Il célèbre une vague pandémique de « familles de citadins qui ont déraciné leur vie » pour « l’expérience de vie en montagne complète » parce que les gens « sont tombés amoureux de vivre parmi les montagnes ».

Des chercheurs du Conseil des gouvernements du nord-ouest du Colorado ont récemment achevé une étude sur l’afflux pandémique dans les comtés de Summit, Eagle, Pitkin, Grand, Routt et San Miguel et ont conclu qu’une augmentation continue accélère la transformation en un paradis pour les visiteurs. Selon l’étude, la plupart des visiteurs, des résidents à temps partiel et des nouveaux arrivants ont des revenus supérieurs à 150 000 $ par an, et un nombre croissant gagne plus de 300 000 $. En revanche, 60% des habitants gagnaient moins de 150 000 $, généralement entre 60 000 $ et 100 000 $. L’afflux de COVID – les gens « affluent des villes vers des lieux de vie de haute qualité tels que les communautés de montagne » – a intensifié la concurrence directe pour toutes les formes de logement.

Et « les prix du logement sont réinitialisés » maintenant, s’alignant sur les évaluations en hausse attribuées par une économie mondiale plus large.

« Les gens qui vivent ici depuis longtemps sont en train de devenir compétitifs sur le marché de la location, ce qui est une nouveauté, et certainement sur le marché de la propriété », a déclaré Stavney, qui a déjà travaillé dans l’industrie de la construction et a été un commissaire de comté et un maire.

« Cela change le caractère des choses. Il y a beaucoup de petites coupures dans le web communautaire. Vous pouvez le sentir. Tu peux le voir. Alors que les coûts augmentent pour être dans cet endroit, il n’est tout simplement pas viable pour la classe moyenne et les travailleurs d’être ici », a-t-il déclaré.

Les gens qui gagnent leur vie en dehors de Rocky Mountain West « voudront venir et ils continueront à acheter les maisons. Mais ils ne sont pas vraiment investis dans l’endroit comme le sont les résidents à temps plein. Lorsque vous êtes investi, vous faites partie d’un conseil d’administration, emmenez les enfants à l’école, voyez des amis au bureau de poste et ils vous connaissent. Vous avez des engagements. ….. Ces connexions deviennent de plus en plus faibles.

Depuis des années, les agences gouvernementales de l’État de Denver font la promotion de l’ouest du Colorado pour le tourisme et les loisirs, considérés comme une « industrie » rentable pour stimuler le développement économique.

Mais ces agences, et le gouverneur Jared Polis, entendent de plus en plus parler des conséquences.

« Chaque gouvernement local a parlé de logement », a déclaré la démographe de l’État Elizabeth Garner.

La ruée vers l’ouest du Colorado « est à la fois un avantage et une malédiction », a déclaré Garner. Le tourisme, les loisirs et l’augmentation des visites donnent aux villes « un moyen de subsistance économique » dont elles ont besoin pour survivre, a-t-elle déclaré.

« La malédiction, c’est ce qu’elle fait aux prix des maisons. Cela élimine les logements des unités résidentielles, des lieux où les gens peuvent vivre à un prix abordable. »

Au cours des dernières années, presque toutes les villes et tous les gouvernements de comté de l’ouest du Colorado ont envisagé ou adopté des mesures pour essayer de contrôler les forces du marché en plafonnant ou en réglementant les locations à court terme permises par les services Internet tels que Airbnb et Vrbo.