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J’ai été frappé par la façon dont les maires du Minnesota qui ont signé un commentaire du 21 avril ont défendu des frais de ville raisonnables tout en ignorant les coûts de la réglementation (« Les villes font partie de la solution, pas du problème »). Comme ils l’ont déclaré, le Minnesota a des lois qui limitent les frais de la ville. Cependant, les règlements sur l’utilisation des terres (c.-à-d. le zonage) imposent de nombreux coûts et ont donc une incidence sur la production de logements abordables.
Cela est particulièrement vrai dans les banlieues intérieures telles qu’Edina, St. Louis Park, Crystal, etc. La raison en est que ces villes sont construites – chaque lot a déjà un bâtiment dessus.
Commencez par le zonage résidentiel. Le zonage des maisons unifamiliales représente environ 60% de la superficie des terres de chaque ville, des terres qui ne produisent aucun logement supplémentaire dans la petite couronne. La construction de chaque nouvelle maison (+1) commence par la démolition d’une maison plus ancienne (-1, pour net 0). À Edina, il y a eu près de 100 démontages chaque année au cours de la dernière décennie. C’est 1 000 « nouvelles » maisons mais zéro Additionnel maisons sur ces propriétés.
Le zonage résidentiel multifamilial représente environ 10 % de la superficie du territoire et souffre un peu moins de cette dynamique car les nouvelles constructions peuvent être plus grandes. Cependant, le zonage impose toujours un coût. Plus sur cela dans un instant.
Les 30% restants de la superficie des terres allouent environ 10% aux bâtiments et parcs de la ville, et 20% essentiellement à un usage commercial. Je vais tirer mon exemple de St. Louis Park car je connais mieux leur zonage.
La zone commerciale de la ville est dominée par le zonage commercial de quartier C2, qui permet des bâtiments à deux étages, y compris des bâtiments multifamiliaux. Le zonage C2 peut évoquer l’image d’une petite ville au centre-ville, avec des magasins ou des restaurants au premier étage et des appartements ou des bureaux au-dessus. Malheureusement, le zonage contient de nombreuses règles annexes telles que les marges de recul par rapport à la rue, le ratio de surface de plancher et les minimums de stationnement, entre autres.
Les minimums de stationnement sont la plus grande contrainte à St. Louis Park, car bon nombre de ses anciens bâtiments commerciaux offrent un stationnement limité ou inexistant. Le minimum de stationnement pour les restaurants (art. 36-361) est le plus absurde. Ce qui est essentiellement requis, c’est une place de stationnement pour chaque 60 pieds carrés de surface de plancher. Il s’agit de 255 pieds carrés de stationnement pour chaque 60 pieds carrés de surface de plancher.
Ainsi, pour convertir un bâtiment d’un étage le long de l’avenue Excelsior Sud en restaurant, vous devrez acheter trois bâtiments. Le premier bâtiment est transformé en restaurant, les deux autres sont démolis et transformés en parking afin de respecter le minimum de stationnement. La conversion d’un deux étages en restaurant au premier étage et en appartements au deuxième étage nécessiterait l’achat de quatre bâtiments, dont trois seront convertis en parking. Ce sont les coûts de la réglementation.
La ville offre une alternative, qui consiste à négocier un changement de zonage pour un développement individuel. Dans ce scénario, un promoteur achète un terrain, puis engage des avocats et des architectes pour négocier avec la ville. Cette négociation couvre tous les aspects du zonage, du nombre d’étages et de places de stationnement nécessaires au nombre d’arbres qui seront plantés. La négociation dure un à deux ans et se termine lorsque la commission d’urbanisme et le conseil municipal approuvent le plan. Des risques sont toujours imposés au développeur car son plan peut être rejeté. Bridgewater Bank est passée par ce processus deux fois avant de pouvoir construire. Les avocats et les architectes et les retards sont tous les coûts de la réglementation.
La crise du logement abordable ne sera pas résolue tant qu’un an ou deux de négociation est impliqué pour chaque développement. Je ne préconise en aucun cas que les villes abandonnent toutes les réglementations. Juste moins de réglementation pour des développements à moindre impact. Peut-être, juste peut-être, simplifier la façon dont des six à dix plex à faible impact peuvent être construits dans des zones commerciales, car ce type de bâtiment s’intègre bien dans nos quartiers historiques.
Ronald Hobson vit à St. Louis Park.