Par Morf Morford
Index quotidien de Tacoma
Je ne sais pas pour les autres quartiers, mais à Tacoma, un principe de logement étrange, voire contradictoire, semble s’appliquer ; plus la maison est grande, moins il y a d’occupants et plus la maison/l’appartement est petit, plus il y a de gens qui y vivent.
Ce principe semble également être vrai dans les véhicules – plus le véhicule est grand, moins il y a d’occupants et plus la voiture est petite, plus il y a de monde à l’intérieur. Ces camions massifs sans passagers et sans charges – et peu de signes d’usure appropriée des camions en sont un exemple courant.
Mais revenons au logement, que se passe-t-il ici ?
Dans le North End historique de Tacoma, par exemple, d’immenses maisons d’époque, avec plusieurs chambres et d’immenses cours, sont presque toujours occupées, non par des familles nombreuses, mais généralement par des couples plus âgés – ou même des personnes âgées célibataires. Il s’agit, dans la plupart des cas, de quatre, six, voire huit chambres occupées par une personne ou deux.
Chérie, j’ai rétréci la famille
Comme je l’ai mentionné, ce sont des maisons plus anciennes.
Avez-vous remarqué la tendance aux nouvelles constructions ?
Oui, c’est pour les maisons de plus en plus petites. Et ce n’est pas seulement parce que les matériaux sont plus chers maintenant. C’est vrai, mais peu pertinent.
La taille moyenne des ménages a diminué – de façon spectaculaire – au cours de la dernière génération.
En 1960, les États-Unis avaient une population de 180 millions d’habitants avec une taille moyenne de ménage de 3,33. En 1980, la taille moyenne des ménages était tombée à 2,76.
Cela signifie qu’entre 1960 et 1980, plus de 550 000 logements par an étaient nécessaires uniquement pour suivre l’évolution de la taille des ménages.
C’est important – des logements supplémentaires étaient nécessaires NON à cause de la croissance démographique, mais parce que nous étions plus nombreux à vivre dans des groupes de personnes plus petits.
Selon de récentes enquêtes sur le logement, jusqu’à un quart d’entre nous vit seul – et s’attend à ce qu’il le reste.
Pour faire simple, la maison unifamiliale ne fonctionne plus. Et avec les augmentations récentes des prix au cours des dernières années, le prêt hypothécaire moyen ne fonctionne pas non plus.
Vous pourriez également faire valoir que la location traditionnelle ne fonctionne pas non plus pour de plus en plus d’entre nous.
Et, contrairement à beaucoup d’exaspérations de la part des politiciens et des « experts » urbains de fauteuil (c’est-à-dire presque nous tous), nous ne pouvons pas nous sortir de cette crise du logement (et des sans-abri).
De nombreuses villes connaissent un boom de la construction – avec des projets et des grues de construction partout dans le paysage.
Il y a deux choses à retenir trop évidentes du récent marché du logement ; premièrement, les prix sont plus élevés que prévu et, deuxièmement, les États-Unis (sinon le monde) ne sont pas un grand marché du logement, mais de nombreux marchés vaguement connectés. Et chacun a ses propres règles contraignantes, ses restrictions et ses différents niveaux d’offre et de demande.
Construisez-le et ils le feront… Peu importe…
Oui, nous savons tous qu’il y a eu une accalmie dans la construction de maisons entre 2009 et 2012 environ. Et un boom de la construction depuis environ 2015 environ. Mais les entrepreneurs construisent-ils ce que les gens veulent ? Ou peut se permettre?
Ces projets à logements multiples (certains dans la gamme de plusieurs centaines d’unités) prennent des années à planifier et à construire – mais ils sont finalement occupés. En d’autres termes, il y a généralement un décalage de plusieurs années entre le moment où un complexe est planifié et le moment où il est occupé.
Et comme nous l’avons appris dans les années 2020, beaucoup de choses peuvent se produire en quelques années.
Une autre dynamique est qu’une infime fraction de maisons entre sur le marché à un moment donné.
Et, comme un examen attentif le révélera, même si elles sont vendues, bon nombre de ces nouvelles unités sont vacantes. Souvent pendant des années.
Beaucoup de ces nouvelles unités sont des investissements ou des résidences secondaires.
Ce que nous voyons est une inadéquation tangible de l’offre et de la demande. Cela peut être rentable pour certains, et un gouffre financier irrécupérable pour d’autres.
Mais dans tous les cas, cela fausse le marché du logement.
Il serait facile de faire valoir un argument convaincant, par exemple, que les prix des logements augmentent le plus (et le plus rapidement) PAS en réponse à la croissance démographique mais à la croissance du revenu moyen.
Seattle, par exemple, est bien connue pour son manque d’enfants, en particulier dans les quartiers les plus chers.
Si, pour une raison quelconque, il y avait un baby-boom massif à Seattle, auraient-ils besoin de plus de maisons ?
Je suppose que non. Au moins pendant quelques décennies.
Dans le Seattle du début des années 2020, ils ferment/vendent des écoles inutilisées et les remplacent par des projets d’appartements/condos.
Cela pourrait répondre aux besoins de logement de 2022.
Mais qu’en est-il de 2030 – ou au-delà ?
Le récit standard de notre marché du logement est qu’il y a trop de gens qui recherchent trop peu de maisons. Les coûts du logement augmentent, puis sont précipités par l’incapacité de la construction de logements à suivre le rythme de la croissance démographique régionale.
À mesure que la croissance démographique dépasse les nouvelles constructions, l’offre et la demande entrent en jeu et, à mesure que l’offre de logements disponibles diminue, les prix augmentent.
Mais est-ce toujours, ou nécessairement vrai ?
Notre marché du logement a plus que sa part d’influences et d’interventions aberrantes, inattendues et imprévisibles. D’Airbnb aux ordonnances de quartier et locales et aux restrictions de zonage en passant par le prix de l’essence (et donc les déplacements), toutes sortes de facteurs entravent et bouleversent le marché du logement.
Retour aux grandes maisons anciennes du quartier nord historique de Tacoma ; beaucoup d’entre eux ont été construits à l’origine comme manoirs pour les barons du bois. Au fil des ans, beaucoup ont été convertis en appartements. Dans les années 1990, beaucoup ont retrouvé leur occupation familiale d’origine.
Dans les années 2020, beaucoup d’entre eux retournent à nouveau dans de petites, voire minuscules, unités multi-logements.
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Pour une exploration détaillée de savoir si nous sommes effectivement en pénurie de logements, je suggère cet article de Construction Physics.