Le logement représente environ un tiers de la valeur du panier de biens et de services que le Bureau of Labor Statistics (BLS) utilise pour suivre l’inflation dans l’indice des prix à la consommation. Une hausse du prix du logement, le label BLS pour le logement, a contribué à l’augmentation de l’inflation au début de 2022. Il est plus difficile de mesurer les variations des coûts du logement que de mesurer les variations des prix, par exemple, des pommes ou des pneus. Cet article explique comment le BLS mesure actuellement les changements dans le coût du logement pour les locataires et les propriétaires.
Comment le BLS calcule-t-il le prix du logement ?
Pour le loyer du locataire, le BLS compte le loyer en espèces versé au propriétaire pour le logement et les services publics inclus dans le bail, ainsi que toutes les subventions gouvernementales versées au propriétaire au nom du locataire.
Si une unité de logement est occupée par les propriétaires, le BLS calcule ce qu’il en coûterait au propriétaire pour louer un logement similaire, connu sous le nom de loyer équivalent des propriétaires (OER). Le coût des services publics payés par les propriétaires est mesuré séparément dans l’IPC.
Pourquoi le BLS utilise-t-il le loyer équivalent des propriétaires (OER) au lieu des prix des maisons ?
L’IPC vise à saisir les variations de prix dans le temps des biens et services consommés par les ménages. Pour le logement, le BLS essaie de mesurer le coût de la valeur de consommation d’une maison – les services d’hébergement fournis – et non la variation de la valeur de la maison. Ainsi, le BLS utilise l’OER pour mesurer le coût du logement pour les propriétaires. Pour donner un exemple concret, si une famille achète une maison à 300 000 $ en 2022 et y habite les 10 prochaines années, son coût de la vie lié au logement n’est pas de 300 000 $ en 2022 et nul les 10 années suivantes. Au contraire, leur coût de la vie lié au logement correspond au montant qu’ils auraient dû dépenser pour consommer la même quantité de services de logement fournis par leur logement occupé par leur propriétaire.
D’où le BLS obtient-il les données sur les prix des logements ?
Le BLS recueille les données sur les loyers d’environ 50 000 logements par le biais de visites personnelles ou d’appels téléphoniques. Un sixième de l’échantillon est renouvelé chaque année pour le maintenir représentatif. Comme les loyers ne changent pas fréquemment, le loyer de chaque unité est échantillonné tous les six mois.
L’IPC mesure la croissance des prix pour le même panier de biens et services au fil du temps, de sorte que le BLS s’ajuste aux changements de qualité des propriétés qu’il observe. Les ajustements tiennent compte de l’âge de la propriété, des améliorations du quartier et des rénovations physiques de la maison comme le nombre de salles de bains ou de nouveaux systèmes de climatisation.
Étant donné que le BLS n’observe que les loyers des logements occupés par les locataires, il impute le loyer équivalent du propriétaire pour les logements occupés par le propriétaire en utilisant les loyers moyens payés pour des logements locatifs comparables dans la même zone.
Quels sont les problèmes potentiels avec la mesure de l’OER ?
Il peut être difficile de trouver un logement locatif comparable à un logement occupé par son propriétaire. Les quartiers principalement occupés par des locataires sont souvent géographiquement séparés de ceux occupés par des propriétaires, par exemple, un centre-ville par rapport à une banlieue. Même au sein d’une même zone géographique, les caractéristiques des logements peuvent varier considérablement entre les logements locatifs et les logements occupés par le propriétaire. Par exemple, les logements occupés par le propriétaire dans un quartier peuvent être des maisons unifamiliales, tandis que les logements locatifs peuvent être des immeubles multifamiliaux. Trouver un logement locatif comparable est particulièrement difficile pour les grandes maisons unifamiliales chères.
Pourquoi est-ce que je vois des gros titres sur les loyers qui augmentent beaucoup plus rapidement que la mesure de l’IPC ?
Des indices bien connus des loyers du marché, comme celui publié par Zillow, capturent les loyers des logements actuellement annoncés sur le marché libre et ne capturent pas les loyers des logements occupés par des locataires permanents comme le fait l’IPC. Les loyers changent à l’expiration des baux, ce qui se produit généralement chaque année. Cela peut entraîner un décalage entre les changements d’indices comme celui de Zillow et ceux de la mesure des loyers du BLS. Du point de vue de l’IPC, ce décalage n’est pas un problème car l’IPC capture avec précision ce que les ménages paient réellement en loyer. Cela suggère que l’inflation du logement de l’IPC augmentera probablement au cours des prochains mois, car le marché du logement serré se répercutera sur les loyers de toutes les unités locatives.
Comment les prix des logements affectent-ils la mesure de l’IPC des coûts de propriété?
Les prix des maisons et les prix des loyers sont déterminés par des facteurs d’offre et de demande qui n’évoluent pas toujours en parallèle. Par exemple, si la demande d’accession à la propriété augmente parce que les taux hypothécaires baissent, les prix des maisons augmenteront, mais pas les loyers. Si les coûts de construction de maisons augmentent, en revanche, le prix des logements locatifs et des logements occupés par leur propriétaire augmentera probablement.
Au fil du temps, les variations des prix des logements prédisent les variations des loyers, bien que la relation soit loin d’être de 1 à 1 et se produise avec de longs décalages. Xiaoqing Zhou et Jim Dolmas de la Fed de Dallas constatent que la corrélation entre la croissance des prix de l’immobilier et l’inflation OER culmine à environ 0,75 après 16 mois ; la corrélation avec l’inflation des loyers culmine à après 18 mois.
Qu’arrivera-t-il probablement à la mesure de l’IPC des coûts de logement au cours de l’année à venir?
Le resserrement du marché du logement pendant la pandémie a entraîné une divergence entre les prix du marché du logement et les mesures de l’IPC de l’inflation du logement. « Malgré une croissance record des mesures des prix et des loyers des logements basées sur le marché privé », notent les économistes Marijn A. Bolhuis, Judd NL Cramer et Lawrence H. Summers, « l’inflation des services résidentiels mesurée par le gouvernement n’était que de 4% pour les douze mois se terminant en janvier 2022. »
Cependant, compte tenu des tendances récentes des loyers et des prix des logements, les analystes prévoient que la composante du logement stimulera la mesure de l’inflation de l’IPC au cours des prochains mois. Si la relation historique entre les prix des logements et l’inflation des loyers est vraie, Bolhuis, Cramer et Summers et les chercheurs du projet de la Fed de San Francisco (en février 2022) indiquent que l’inflation des loyers augmentera d’environ 7 % en 2022 et 2023, soit près de deux fois la moyenne quinquennale pré-pandémique. Le logement représentant environ un tiers de l’IPC, ces résultats impliquent que le logement augmentera l’inflation globale de l’IPC d’environ 1,1 point de pourcentage au-dessus de sa moyenne historique d’ici la fin de 2022.