Les experts immobiliers ont conseillé au gouvernement de l’État de Lagos de brandir le gros bâton contre les promoteurs défaillants alors que la vague d’effondrements de bâtiments dans l’État augmente en raison de la faible application des lois par les régulateurs.
L’appel fait suite à une série d’effondrements de bâtiments à Lagos qui ont placé l’État sous les projecteurs ces derniers temps.
Avec la tragédie de Gerrard Road, Ikoyi, encore fraîche à l’esprit, 2022 a commencé après qu’un immeuble de trois étages dans la région de Yaba de l’État s’est effondré, tuant au moins cinq personnes dans le processus.
Deux mois plus tard, l’État de Lagos faisait à nouveau la une des journaux après l’effondrement d’un autre immeuble de trois étages à Ebute-Metta. Pas moins de 10 personnes ont péri sous les décombres.
Cinq jours après l’incident d’Ebute-Metta, un autre bâtiment de trois étages s’est effondré à Ago, Okota, incitant des experts et des acteurs de l’industrie à demander aux agences gouvernementales désignées de prendre leurs responsabilités.
Selon les experts, les événements tragiques enregistrés ces dernières années dans l’État auraient pu être atténués si les organismes de réglementation ne s’étaient pas endormis au milieu de la vague croissante de pratiques de mauvaise qualité et contraires à l’éthique de développeurs sans scrupules qui avaient donné la priorité au gain monétaire plutôt qu’à la sécurité publique.
Un expert immobilier, Alfred Olayiwola, a déclaré que le manque de surveillance et d’application avait donné une impulsion à des pratiques louches dans l’industrie. Il a cité l’attitude léthargique du gouvernement envers le suivi de l’incident de l’effondrement du bâtiment d’Ikoyi comme preuve suffisante.
Il a dit : « Non, ils n’en font pas assez parce qu’il n’y a pas eu de surveillance. Il n’y a pas de suivi efficace à ce jour. Même l’incident qui s’est produit à Ikoyi, je ne pense pas qu’un suivi efficace ait été fait. Nous n’entendons rien au sujet de la décision qu’ils ont prise. C’est trois bâtiments; si l’un s’effondre, définitivement, les deux autres doivent avoir été touchés.
Un expert en droit de la propriété, Barr Ekpeyong, qui a adopté une position similaire, a remis en question l’engagement des agences de régulation à étouffer ces problèmes dans l’œuf. Il a cité la politisation du système comme l’une des principales raisons pour lesquelles la roue de l’application avait tourné lentement – une réalité qui a entraîné les nombreuses tragédies observées ces dernières années.
Ekpeyong a déclaré : « Non, ils n’en font pas assez. Les approbations de construction ont été politisées la plupart du temps, et il y a beaucoup de contournement des règles pour certaines personnes privilégiées, ce qui conduit évidemment à cette tendance laide. C’est le reflet de notre société, le compromis des mœurs.
« De nombreuses personnes se déplacent sur le site en déposant simplement des documents de plan de construction. Ils sont amicaux avec les gens haut placés, puis la surveillance stricte est agitée. Cela nous conduit à toutes sortes d’effondrements de bâtiments, ce qui malheureusement n’est pas seulement une perte de capital, mais la perte de vies humaines dans le processus.
Concernant la mise en œuvre du Code national du bâtiment, il a déclaré que l’attitude des autorités avait contribué de manière significative au retard dans la mise en œuvre.
« Presque tout au Nigeria est politisé. Les parties prenantes connaissent l’importance du Code national du bâtiment, mais malheureusement, les choses qui comptent le plus pour les Nigérians ne sont pas gardées au premier plan.
Un expert en construction et directeur du Centre de recherche appliquée et d’innovations technologiques du Yaba College of Technology, le Dr Akinsola Olufemi, a déclaré que le réseau d’application des organismes de réglementation n’était pas suffisamment élargi pour saisir les réalités de l’industrie aujourd’hui.
Il a déclaré : « Les deux bâtiments qui se sont récemment effondrés ne sont pas de nouveaux bâtiments. Ils existent depuis de nombreuses années. En 2005, lorsque j’étais secrétaire général de l’Institut nigérian de la construction, je leur ai dit lors d’une conférence de presse que plus de vieux bâtiments s’effondreraient que de nouveaux. Le nouveau règlement que nous avons vise spécifiquement les nouveaux bâtiments, et non les vieux bâtiments qui ont été construits de nombreuses années avant le règlement. Le seul moment où le règlement se concentrera sur eux, c’est lorsqu’il sera nécessaire de les réhabiliter ou de les rénover. Ils ne regardent pas les bâtiments qui existent depuis 40, 50 ans.
Selon Olufemi, la conversion des bâtiments construits à l’origine à des fins résidentielles et les effets de la saison des pluies pourraient avoir des effets dévastateurs sur certains bâtiments qui pourraient éventuellement s’effondrer en raison de la contrainte causée par des fondations affaiblies ou du dépassement de sa charge utile prévue.
« Au Nigéria, nous ne tenons pas compte de la réévaluation des bâtiments après la construction. Ils ont été construits selon certains paramètres. Les constructions sont basées sur la charge qu’elles étaient censées supporter. Il y a ce que nous appelons la surcharge ou la charge imposée (la charge que vous introduisez dans le bâtiment après sa construction). Elle ne doit pas dépasser 1,5 kilonewton par mètre carré, s’il s’agit d’un immeuble résidentiel. S’il s’agit d’un bâtiment commercial, c’est 2,0 kilonewton par mètre carré. S’il s’agit d’un bâtiment institutionnel et d’un édifice religieux, c’est 3,0 kilo newton par mètre carré.
« Cependant, certains des bâtiments résidentiels d’aujourd’hui ont été convertis en centres de culte religieux sans tenir compte de la charge qu’ils étaient censés supporter. En dehors de cela, il y a l’effet de l’eau sur la fondation. Si vous concevez une structure pour supporter 100 kilogrammes de charge à un point où l’eau est loin de toucher la fondation, la capacité de charge sera réduite à 60 % de la charge d’origine pour laquelle elle a été construite lorsque le niveau d’eau augmente. (pendant la saison des pluies)
« C’est pourquoi, pendant la saison des pluies, plus de bâtiments s’effondrent que pendant la saison sèche. C’est parce que le niveau d’eau devient plus élevé. Oui, les autorités de régulation font ce qu’elles peuvent faire dans la limite de leurs capacités, mais les efforts du gouvernement ne doivent pas se concentrer uniquement sur les nouveaux bâtiments. Il devrait également s’occuper du parc existant de bâtiments, car nous avons plus de vieux bâtiments qui s’effondrent que de nouveaux bâtiments maintenant.
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