Au cours des deux dernières années environ, votre ville s’est efforcée de répondre aux nouvelles lois californiennes qui détruisent complètement le tissu urbain et la qualité de vie de notre ville. Plus précisément, l’exigence de l’État d’autoriser au moins 9 000 nouvelles unités (dont 6 000 unités abordables) au cours des huit prochaines années a forcé un zonage massif et éviscéré nos codes de planification précédents. Pour remplir pleinement ce mandat illusoire de l’État de 6 000 unités abordables, il faudra en fait l’autorisation de 40 000 à 60 000 unités putatives au taux du marché, puisque le rapport typique entre les unités abordables et les unités au taux du marché est de 10 à 15 %.
Rien que le faux objectif de 9 000 unités représente un taux de croissance 10 fois supérieur à notre croissance démographique au cours des huit dernières années. Injustifiée par la croissance de l’emploi, par la formation de ménages, par le taux de natalité ou par l’immigration, ou par toute autre mesure, cette cible hallucinante a créé une bousculade inutile qui a attiré l’attention de tout le monde et brûlé des milliers d’heures et des centaines de milliers de dollars de personnel , résidents et ressources du conseil municipal. Le seul but de ce zonage mandaté par l’État de Californie est de créer de la valeur pour les propriétaires fonciers, les investisseurs et les promoteurs.
Mais le mettre dans des termes aussi manifestement cupides ne se vendrait jamais, de sorte que le zonage supérieur a été camouflé comme créant une quantité gonflée de logements abordables (pour lesquels, bien sûr, aucun financement n’est fourni) et pour lutter contre le racisme historique (qui, bien sûr , le zonage ne fait rien de manière réaliste). Nous parlons vraiment de rouge à lèvres sur un cochon ici.
Notre propre Titanic
D’après la charge de travail du Département de la planification et de la Commission, il semblerait que dans un monde où le Metropolitan Water District (qui fournit historiquement environ un cinquième variable de notre eau) est maintenant à court d’eau, où les pénuries de nourriture et d’énergie et une récession massive se poursuivent le globe, où l’inflation est endémique et le réchauffement climatique écrase toutes les villes, comtés et pays avec l’élévation du niveau de la mer, les vagues de chaleur, l’effondrement de l’agriculture et les migrations massives ; la SEULE chose que nous prévoyons vraiment, ce sont les profits des développeurs ?
Cette priorité mal placée nous a empêchés de planifier efficacement pour faire face à d’autres menaces réelles plus meurtrières auxquelles nous sommes confrontés et que nous devons anticiper lors de la mise à niveau de nos codes de planification. En d’autres termes, alors que nous passons notre temps à trouver comment entasser de plus en plus de chaises longues dans notre Titanic de 8,4 milles carrés, son pont s’incline déjà de plus en plus. En fait, certaines chaises longues glissent déjà : par exemple, le zonage supérieur signifie que nous ne pouvons plus atteindre nos objectifs de neutralité de l’eau. Les résidents, en particulier les jeunes, le savent, et ils ne peuvent pas croire à quel point nous gaspillons cavalièrement notre précieux temps restant à chasser le mirage de l’État.
Si notre personnel du Département de la planification et la Commission étaient libres de vraiment planifier, ce qui est après tout leur objectif déclaré, quelles initiatives poursuivraient-ils au lieu d’être obligés de se plier de manière obsessionnelle à la communauté du développement ? Voici une liste de courses, nullement exhaustive et sans ordre particulier, de ce que notre communauté de planification devrait faciliter :
Transformer des bâtiments commerciaux existants
Avec l’effondrement du commerce de détail (merci Amazon) et l’avènement du travail massif à domicile, nous avons une abondance d’espaces commerciaux vides. Des milliers de pieds carrés sont simplement vides. Malgré ces déplacements d’emplois (ils ne sont pas partis juste relocalisés), notre Ville a toujours un déséquilibre emplois-logements : nous avons plus d’emplois que de logements (voir le trafic vers l’est à 17 h sur l’autoroute 10). En attendant inutilement que davantage de propriétaires commerciaux baissent encore plus leurs loyers les plus bas, et tout en retenant notre souffle pendant l’aggravation de la récession, nous pourrions réaffecter le deuxième étage et au-dessus des espaces commerciaux vides en logements.
Les grands immeubles commerciaux présentent plusieurs avantages en matière de logement : souvent, ils disposent d’un grand nombre de places de stationnement, sont souvent déjà entièrement accessibles aux personnes handicapées et se trouvent souvent sur ou à proximité des principaux corridors de transport en commun. Mais les deux principaux avantages qu’aucune autre stratégie de logement ne peut offrir simultanément sont les suivants : premièrement, si les espaces sont déjà vacants, aucun locataire et aucune entreprise ne sont déplacés et deuxièmement, il est moins cher et plus rapide d’utiliser les bâtiments existants que de démolir puis de construire de nouvelles structures. Bien qu’il s’agisse d’une activité relativement nouvelle avec peu de comparables actuels, et bien qu’elle varie selon le type et la taille du bâtiment, le coût de la conversion est estimé à au moins 80 % de moins que la nouvelle construction pour les immeubles de grande hauteur et probablement beaucoup moins pour les immeubles de faible hauteur. . Le principal obstacle à de telles conversions est la profondeur des espaces des locataires par rapport à la surface de leurs murs extérieurs (nécessaire pour les fenêtres des chambres) et l’absence d’espaces ouverts (par exemple, les balcons) exigés à juste titre par nos codes actuels pour les unités résidentielles. L’espace ouvert nécessaire pourrait être encoché dans les côtés du bâtiment ou avec des terrasses sur le toit ou pourrait être exempté du code pour ces bâtiments. Mais leur avantage le plus important pour les objectifs de durabilité de notre ville est qu’il faut moins de déchets de construction et d’énergie dépensée pour obtenir un logement le plus rapidement possible. Enfin, en restant dans l’enveloppe du bâtiment existant, il y a le moins de perturbations et de changements dans le tissu urbain du quartier existant.
Le code de l’urbanisme devrait être révisé pour inciter et faciliter de plein droit ces reconversions. Il ne s’agit pas d’une tentative de dévaluer notre communauté d’affaires en difficulté, mais d’utiliser ces actifs urbains sous-performants existants d’une manière immédiatement productive. Les résidents ajoutés à l’étage amélioreront certainement les commerces restants du rez-de-chaussée.
Ordonnance sur l’accès solaire
Aujourd’hui, compte tenu du réchauffement climatique, pratiquement tous les bâtiments devraient être net zéro : ils devraient fournir tous leurs besoins énergétiques opérationnels sur site à partir de l’énergie solaire, éolienne, géothermique, etc. effet, la pollution (par exemple, l’élimination des déchets nucléaires) et la destruction de l’environnement de l’extraction des combustibles fossiles. De plus, les bâtiments net zéro sont beaucoup plus résistants aux inévitables coupures de courant causées par les tremblements de terre, les tsunamis, les baisses de tension et autres interruptions de service.
À Santa Monica aujourd’hui, nous ne pouvons pas construire, avec la technologie actuelle, des bâtiments nets zéro de plus de 3 étages. Ces bâtiments tirent leur énergie principale de capteurs solaires électriques sur les toits. Au fur et à mesure que ces collecteurs et les technologies de construction associées deviennent plus avancés et efficaces, nous serons bientôt en mesure de construire des bâtiments nets zéro jusqu’à 4 étages. Cependant, une partie de cette nouvelle efficacité sera consacrée à la recharge automobile et à la micro mobilité (vélos et trottinettes électriques). Déjà, la Ville exige que toutes les nouvelles résidences unifamiliales soient nettes zéro. Il est temps d’étendre cette règle à tous les nouveaux bâtiments de 3 ou 4 étages.
Mais le plus grand obstacle aux bâtiments Net Zero n’est pas leur coût (les prix des capteurs photovoltaïques baissent depuis des années), c’est qu’ils seront ombragés par leurs voisins. Cela est d’autant plus vrai que le zonage actuel libère des immeubles de 4 à 7 étages sur nos boulevards et au centre-ville. Les premiers immeubles de grande hauteur (ou même existants) construits privent en permanence la capacité d’accès solaire de leurs voisins de l’Est, de l’Ouest et du Nord. En d’autres termes, les immeubles de grande hauteur imposés par le futur à venir empêchent la ville de devenir durable et la condamnent à une spirale descendante incessante de surchauffe locale croissante et de ventilation réduite.
Nous avons donc besoin d’une ordonnance sur l’accès solaire qui protège une partie des terrains ou des bâtiments du voisin affecté, de l’ombrage par une nouvelle construction et exempte également les terrains ou les bâtiments qui, de par la configuration actuelle de leur voisin, ne peuvent jamais atteindre le zéro net. De plus, pour les bâtiments qui ne peuvent pas atteindre le zéro net par eux-mêmes, ils peuvent toujours contribuer à nos besoins de durabilité en fournissant un stockage d’énergie sur le réseau. Au fur et à mesure que la capacité solaire augmente dans toute la ville, la capacité de produire de l’électricité dépassera les besoins réels de la journée et des batteries ou d’autres dispositifs de stockage seront nécessaires pour stocker de l’énergie pendant la nuit lorsque l’énergie fossile entre en action. Le compromis est soit que votre bâtiment produit de l’électricité locale ou le stocke ou les deux, mais tous les bâtiments sont impliqués dans la réduction de l’utilisation locale des combustibles fossiles. Ce sont des modèles de compromis sophistiqués que la communauté de planification devrait développer et mettre en œuvre dès maintenant alors que le gaz à 6 $/gal et le réchauffement climatique pèsent sur nos résidents.
Ordonnance sur la préservation des arbres
Les arbres urbains sont le moyen le plus naturel et le plus simple de réduire l’effet d’îlot de chaleur où l’intensité de l’activité humaine fait grimper la température de la ville par rapport à la campagne adjacente. Les rues ombragées sont généralement 10 degrés plus fraîches que les rues sans arbres, sans oublier que ces rues ombragées ont des valeurs foncières plus élevées. Alors que la ville fait un travail héroïque dans la transition de la forêt de rue urbaine vers des arbres plus tolérants à la sécheresse et au désert, la perte d’arbres privés par le zonage mandaté par l’État annule tous les gains des efforts de la ville en matière d’arbres publics. Le développement essentiellement privé, qui couvre généralement l’ensemble du lot, non seulement augmente le fardeau de refroidissement urbain, mais déplace ce fardeau de la propriété privée vers l’emprise publique et les parcs. Ainsi, la protection des arbres privés doit faire partie de la stratégie globale de refroidissement de toute ville. De nombreuses villes ont des ordonnances sur les arbres privés qui concilient le besoin de flexibilité dans le développement avec la nécessité de préserver ou de remplacer les arbres privés. Notre ville en a besoin maintenant alors que le zonage envahissant commence à couper à blanc notre forêt urbaine.
Ce ne sont là que trois exemples parmi de nombreuses initiatives durables possibles. Ce sont des questions de planification complexes qui nécessitent notre attention maintenant. Ils auraient un avantage immédiat pour notre ville au lieu de laisser les diktats myopes mortels des gratte-ciel de Sacramento diriger nos modèles de développement. Comme la plupart des changements importants, ce sont des compromis qui doivent être soigneusement calibrés et étayés par l’adhésion de la communauté. Mais ne pas le faire est un aveuglement volontaire. Il ne devrait pas falloir qu’un adolescent suédois ou un militant pour le climat s’immole sur les marches de la Cour suprême pour faire ce que nous savons qu’il doit être fait maintenant. N’oubliez pas que le fait de ne pas planifier, c’est de planifier l’échec.
Par Mario Fonda-Bonardi AIA pour
SMart Santa Monica Architects pour un avenir responsable
Thane Roberts, architecte, Robert H. Taylor AIA, Ron Goldman FAIA, architecte, Dan Jansenson, architecte et commission du bâtiment et de la sécurité incendie et des personnes, Samuel Tolkin architecte et commissaire à l’urbanisme, Mario Fonda-Bonardi AIA et commissaire à l’urbanisme, Marc Verville MBA, CPA (inactif), Michael Jolly, AIR-CRE.
Pour les articles précédents, voir www.santamonicaarch.wordpress.com/writing