Pendant de nombreuses années, dans ce pays, les promoteurs immobiliers ont été accusés de mise en réserve foncière – la pratique consistant à retarder délibérément la construction de propriétés avec permis de construire afin que les prix soient plus élevés lorsqu’ils se terminent, ce qui génère plus de bénéfices.
Michael Gove, le secrétaire d’État responsable du logement, qui comprend la responsabilité d’atteindre l’objectif du gouvernement de 300 000 nouveaux logements par an, pense que oui.
Et le gouvernement a parlé d’une taxe sur les promoteurs qui laissent des parcelles non construites, ou même d’une loi « utilisez-la ou perdez-la ».
Pendant ce temps, les développeurs affirment que tout cela est un mythe et qu’aucune pratique de ce type n’existe même.
Alors, ça existe ou pas ? Et si c’est le cas, à une époque d’inflation des prix de l’immobilier presque sans précédent, les promoteurs réalisent-ils d’énormes bénéfices supplémentaires en conséquence ?
En premier lieu, il convient d’expliquer qu’il existe des types distincts de développeurs – et deux types distincts de sites de développement.
La plupart des lecteurs connaissent les grands constructeurs de maisons qui dominent le marché – Barratt, Persimmon, Bellway, etc.
Ces entreprises ont des chiffres d’affaires de plusieurs milliards de livres et construisent des milliers de maisons et d’appartements chaque année – principalement en bordure des colonies, souvent sur des terres agricoles ou même de la ceinture verte.
Ils contrastent fortement avec le grand nombre de promoteurs immobiliers indépendants, chacun construisant une poignée relative de nouvelles maisons chaque année, en se concentrant sur des sites urbains plus petits.
Pour nous, petits promoteurs, qui construisons principalement sur des terrains urbains, je peux dire catégoriquement que la banque foncière n’existe tout simplement pas.
En fait, l’un de nos principaux objectifs est de construire et de vendre le développement le plus rapidement possible – pour de nombreuses raisons.
Les terrains urbains, comme discuté dans un article précédent sur la viabilité, ont un prix élevé. Cela signifie que nous avons de l’argent investi et que beaucoup d’intérêts augmentent tout le temps que nous avons un développement inachevé, dès le premier jour.
Nous ne pouvons pas nous permettre de rester assis là-dessus – et dans la plupart des cas, nos prêts bancaires ont des dates cibles que nous devons atteindre pour commencer la construction et vendre les unités finies.
Les investisseurs veulent voir de l’action et plus nous avons un site, plus il est probable que quelque chose de négatif se produise – retard sur le Brexit, une pandémie, une guerre.
Des choses que nous n’avions jamais prévues peuvent se produire et se produisent – et personne ne sait ce qui pourrait déclencher une récession. Plus nous prenons de temps, plus le risque est grand.
Alors, les grands promoteurs accumulent-ils délibérément des terres ? Oui et non. La plupart des grandes entreprises qui vendent des produits ont des contrats avec des fournisseurs pour les années à venir.
Qu’il s’agisse des supermarchés qui achètent de la nourriture ou des constructeurs automobiles qui achètent des matières premières, ces entreprises doivent garantir leur chaîne d’approvisionnement.
Pour les promoteurs, la matière première de base est la terre – avec permis de construire. Barratt compte 6 500 employés et a construit plus de 17 000 maisons l’an dernier.
Cela nécessite beaucoup de terrain dans la chaîne d’approvisionnement et l’avoir là n’est pas une réserve foncière. C’est juste de la prospective.
De plus, les caprices du système de planification signifient que même les développeurs expérimentés ne peuvent pas toujours être sûrs si une application va prendre un an pour être approuvée ou trois ans.
Certains sites urbains complexes peuvent être bloqués avec des problèmes de contamination, un mur mitoyen avec des voisins ou des problèmes d’écologie et d’archéologie à trier avant de commencer les travaux.
Tout cela signifie que les grands développeurs doivent prévoir trop de retards pour ne pas manquer de travail et c’est ce qui donne l’impression qu’ils sont inutilement assis sur un terrain.
Pourquoi le gouvernement persiste-t-il à prétendre que cela se produit alors? Bref, une grande partie du problème réside dans le système de planification.
Si les développeurs pouvaient compter sur des heures fixes pour déterminer les applications, ils n’auraient pas besoin d’autant de terrain dans leur pipeline.
Mais tout ce qui met en évidence cela ne sera pas quelque chose que le gouvernement reconnaîtra.
Dans tous les cas, tous les permis de construire sont déjà accompagnés d’une règle qui stipule que le développement doit commencer dans trois ans – de sorte que la règle « utilisez-le ou perdez-le » existe déjà.
Enfin, les promoteurs ont-ils profité des récentes hausses des prix de l’immobilier ? D’après mon expérience, non.
Toute cette inflation dont nous entendons parler dans les nouvelles ? Les matériaux de construction et les coûts de main-d’œuvre ont fortement augmenté – le bois a augmenté de 25 % au cours du mois dernier et certains commerçants ont presque doublé leur salaire journalier cette année (oui, vous avez bien lu).
Tout cela signifie que la valeur des terres a en fait diminué récemment. Au contraire, certains sites ne sont tout simplement pas viables alors qu’ils l’auraient été il y a six mois.
Certains d’entre eux pourraient bien ne pas être construits jusqu’à ce que les coûts de construction diminuent. Nul doute que le gouvernement appellera cela la mise en réserve de terres.
Ed Deedman est administrateur de Cayuga Homes.