Dollar Homes, un programme dans lequel les résidents louent des maisons à la ville pour 1 $ par an, les réparent puis se voient octroyer la maison, est défectueux pour des raisons bien expliquées par les experts du logement : une subvention de 50 000 $ est insuffisante pour réhabiliter une maison ; il n’y a pas de fonds de prêts à la construction garantis; et les logements appartenant à la ville sont dispersés et souvent dans des rues avec plus de 50 % d’inoccupation.
Mais Baltimore peut faire beaucoup mieux, non seulement pour réduire le taux d’inoccupation, mais aussi pour inverser le cours du déclin du quartier. Vacants to Value, le programme de réduction des logements vacants de la ville, n’a pas réussi à remplir les maisons vides. Les propositions visant à aider la ville à prendre les titres de propriété vacants sont bien intentionnées. Mais ils sont aussi balle de ligue mineure.
En effet, la transformation d’un seul quartier isolé nécessiterait des centaines de millions de dollars. Cela dépend d’une stratégie d’investissement durable qui va au-delà des capitaux propres.
Regardez le réaménagement de quartier le plus ambitieux de Baltimore : une fois terminé, Harbour Point coûtera plus d’un milliard de dollars. Ce n’est pas une histoire de construction de chambres à coucher sur le terrain. C’est une histoire de subventions publiques importantes et d’investissements privés qui comprend des hôtels, des bureaux, des restaurants et une épicerie Whole Foods.
Mosby a le mauvais programme mais la bonne idée : la relance de l’American Rescue Plan Act (ARPA) est une occasion unique de s’engager à inverser le désinvestissement racialisé. Alors que diriez-vous que les responsables de Baltimore s’accrochent à cette idée et proposent un programme alternatif hautement capitalisé et hautement concentré ? Que diriez-vous d’introduire un programme de revitalisation basé sur les idées du 21e siècle en matière de capital et de développement, et non sur la mythologie buck-a-shuck du passé ?
Qu’est-ce que je propose ? Au lieu de prendre 100 millions de dollars et de les gaspiller dans les rues les plus opprimées de Baltimore et de se concentrer uniquement sur la vacance résidentielle, les responsables devraient prendre encore plus d’argent et établir la première zone de réparations du pays : un modèle pour redévelopper les communautés historiquement délimitées comme des réparations pour les résidents et les entreprises historiquement délimités. .
L’idée de base est dans le nom : des réparations par des investissements locaux. Injecter un groupe de quartiers avec un capital d’amorçage massif pour tirer parti des engagements privés et philanthropiques. Créez des garde-fous pour vous assurer que les bénéficiaires sont des résidents et des entreprises qui ont été historiquement délimités, ségrégués racialement et privés de l’opportunité de création de richesse du rêve américain.
Je laisserai les détails à un comité d’experts. Mais voici un croquis :
La ville de Baltimore met en place une demande de zone de réparation (RZ) pour les communautés éligibles à l’ARPA afin de répondre à une demande de financement pour l’accession à la propriété et le développement des entreprises. Un comité RZ d’experts en développement communautaire priorise les zones de proximité institutionnelle et de partenaires, les projets d’infrastructure, l’éducation de la petite enfance et la formation à l’emploi – les structures de soutien nécessaires à la transformation du quartier. Les zones de ZR doivent être très petites pour s’assurer que les ressources sont profondément ciblées.
Les dollars de l’ARPA tireraient parti d’une fiducie spéciale d’un milliard de dollars – qui comprend des engagements supplémentaires de l’État du Maryland et d’un partenaire philanthropique – pour acheter des propriétés et fournir un financement pour la restauration de logements et le capital d’amorçage des entreprises dans la zone. Les prêts pourraient avoir une base qui diminuerait de 10 % chaque année et expirerait entièrement après 10 ans.
Voici le kicker : seuls les résidents qui résident (ou ont résidé) dans une zone historiquement délimitée ou à ségrégation raciale seraient éligibles à un financement.
Puis jeter dans l’évier de la cuisine : déréglementer l’utilisation des terres. Assurez-vous que le programme State Enterprise Zone se chevauche. Aligner l’argent pour Safe Streets. Offrir un pool de prêt-garantie et des crédits d’impôt remboursables pour investir et embaucher dans la zone. Etc.
La RZ de Baltimore ne résoudra pas tous les problèmes de la ville. Il s’agirait plutôt d’un projet de démonstration sur la façon dont, avec des ressources fortement concentrées, le gouvernement fédéral pourrait inverser le déclin urbain et expier la perte d’équité noire des initiatives de rénovation urbaine passées. Cela pourrait être le modèle d’un futur programme fédéral – un peu comme la zone pour enfants de Harlem l’était pour l’administration Obama.
Les critiques diront que Baltimore a essayé ce type d’investissement. Mais Sandtown n’a jamais eu d’ancres institutionnelles pour rebondir, et la zone d’autonomisation de Baltimore a surestimé les services sociaux. Comme pour Dollar Homes, les dirigeants locaux n’ont pas compris combien de capital et de développement commercial sont nécessaires pour transformer une communauté.
Les opposants pourraient soutenir que le gouvernement fédéral ne mettrait jamais à l’échelle un tel programme. En fait, les os d’un programme RZ se trouvent dans les propositions de campagne présidentielle 2020 du vice-président Harris et du secrétaire aux Transports Pete Buttigieg.
L’administration de Baltimore a engagé 100 millions de dollars de relance ARPA pour le logement avec 185 millions de dollars restant dans le sac. Dollar Homes fait un bon titre. Une utilisation plus créative des mesures de relance fédérales pourrait faire de Baltimore le modèle d’une politique nationale visant à inverser le déclin urbain.