FORT LAUDERDALE, Floride – Pour certains habitants de condos du sud de la Floride, cette tape sur l’épaule pourrait mener à l’affaire d’une vie.

Le marché immobilier brûlant des trois comtés incite les développeurs à faire le point sur les gratte-ciel les plus anciens du front de mer de la région en tant que candidats potentiels au rachat pour le réaménagement. Bien qu’elle ne soit pas nouvelle, la tendance a pris de plus en plus d’importance à mesure que les terrains vacants disparaissent et que de plus en plus de résidents de l’extérieur de l’État se déplacent vers le sud de la Floride à la recherche de fouilles de luxe.

Les propriétaires qui n’auraient pas pensé à vendre auparavant prennent maintenant l’idée de déménager au sérieux lorsqu’ils sont confrontés à des offres de rachat élevées, selon les analystes du secteur et les avocats.

— À Pompano Beach, The Related Group a récemment racheté les propriétaires des 46 unités de faible hauteur de la Beach Villa au 900 North Ocean Drive. Le complexe a été construit en 1978. La société a récemment obtenu l’approbation de la ville pour rezoner la propriété afin de pouvoir construire une tour de luxe de 21 étages à la place de la Beach Villa.

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– À Miami Beach, les propriétaires du Castle Beach Club, un gratte-ciel de 17 étages vers 1966 sur Collins Avenue, ont reçu tellement d’offres non sollicitées de divers prétendants non identifiés qu’ils ont engagé Colliers, la société de services immobiliers, pour les trier .

— À Sunny Isles Beach, Related Group et Dezer Development célèbrent la vente de leur nouvelle tour de luxe Armani/Casa de 55 étages. Le projet, qui a débuté en 2016, est intervenu après que les développeurs ont repris un site qui abritait le Seashore Club vieux de plusieurs décennies, un complexe de faible hauteur de 170 unités, qu’ils ont racheté.

Bien que ce dernier accord date d’environ cinq ans, il est emblématique de la façon dont les nouveaux projets de condos haut de gamme déplacent de plus en plus des sites résidentiels de longue date dont les premières années sont de lointains souvenirs.

« Cela semble être une tendance croissante », a déclaré Gerard Yetming, directeur général exécutif de Colliers, la société de services immobiliers. « Vraiment, il y a très peu d’opportunités de construire un nouveau gratte-ciel dans un endroit aussi désirable que sur la plage. »

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COMMENT ÇA FONCTIONNE

Yetming a déclaré que l’attrait évident pour les propriétaires qui vendent leurs unités plus anciennes est le prix élevé que les développeurs sont prêts à payer pour eux.

« Ils commencent à réaliser que c’est quelque chose que nous devrions explorer de manière organisée », a déclaré Yetming. « Ce n’est qu’avec les bons objectifs collectifs et un conseiller que vous pouvez faire quelque chose. »

Il a dit qu’il y a beaucoup d’initiatives de rachat dont vous n’entendez pas parler. Beaucoup échouent, a-t-il dit, au milieu de guerres d’enchères ou de désaccords internes sur la question de savoir si une vente doit avoir lieu en premier lieu. Il faut toujours un consensus parmi les propriétaires d’unités pour aller de l’avant, a-t-il déclaré.

« Ce sont plus des exceptions que la règle », a-t-il déclaré à propos des rachats réussis.

« Ce n’est pas pour tous les bâtiments », a ajouté Yetming. « Il y a beaucoup d’immeubles bien construits, bien situés et bien gérés qui ne sont probablement pas de bons candidats. Il doit y avoir un ensemble de circonstances très spécifiques pour que ces accords fonctionnent. »

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Une fois qu’un immeuble plus ancien est acquis, le délai entre la vente et la construction d’un nouveau projet va de 18 à 24 mois, a déclaré Eric Fordin, directeur général de la division condos de Related.

« Une fois le rachat effectué, il faut de 6 à 9 mois pour obtenir l’approbation du plan du site », a-t-il déclaré. « Ensuite, le processus de vente et de marketing varie selon les marchés mais prend généralement 6 à 9 mois également. Entre le moment où nous publions les documents de construction et l’obtention d’un permis, il faut généralement 12 mois également.

LE FACTEUR DES TOURS CHAMPLAIN

Certains moteurs de vente incluent l’augmentation des coûts d’entretien des bâtiments.

Pendant des années, les membres de plusieurs associations de copropriétaires ont reporté des projets de réparation en raison de leurs dépenses. Une conséquence potentielle de l’entretien différé est apparue clairement après l’effondrement terrifiant des tours Champlain à Surfside, qui a coûté la vie à 98 personnes.

La catastrophe a provoqué un effet d’entraînement majeur d’inquiétude parmi les résidences d’autres bâtiments plus anciens le long de la Gold Coast.

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« L’incident des tours Champlain pousse vraiment, vraiment cette tendance », a déclaré Joseph Hernandez, associé et président du groupe de pratique immobilière du cabinet d’avocats Weiss Serota Helfman Cole & Bierman à Coral Gables.

« La tendance dure depuis un certain temps », a-t-il déclaré. « Je fais ces transactions depuis 10 ans. La tendance a vraiment commencé parce que nous entrons dans la période où les condos développés dans les années 70 ou 80 deviennent fonctionnellement obsolètes.

« Maintenant, les gens sont beaucoup plus à l’écoute du problème », a déclaré Hernandez. « Ils essaient de se regrouper et de vendre leur propriété comme ils ne l’étaient pas auparavant. »

Il a ajouté qu’il avait constaté « un intérêt de deux à trois fois pour ces transactions au cours de la dernière année depuis les tours Champlain ».

« Normalement, je travaille sur quelques-unes de ces transactions » chaque année, a-t-il déclaré. « Je travaille actuellement sur sept ou huit transactions majeures. »

PRIX PRIME POUR LES PRIME PROPRIÉTÉS

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Pourtant, c’est l’économie de résultat qui décide si un accord se concrétisera, a affirmé Yetming de Colliers.

« La seule fois où cela a du sens, c’est lorsque la valeur du terrain sous-jacent est nettement supérieure à ce pour quoi les unités collectives se vendent actuellement », a déclaré Yetming. « Sinon, pourquoi quelqu’un voudrait-il vendre sa propriété à moins qu’il ne puisse réaliser un profit important ?

Jamie Sturgis, fondateur et PDG de Native Realty Co. à Fort Lauderdale, a déclaré que des « records de tous les temps » sont payés pour des immeubles multifamiliaux alors que de nouveaux résidents arrivent dans le sud de la Floride en provenance de l’extérieur de la ville et de l’extérieur du pays.

« Je dirais que la grande majorité des sites ciblés sont sur la plage, à la lumière de ce qui s’est passé à Surfside », a-t-il déclaré.

De nombreux propriétaires sont des snowbirds qui voient cela comme « un moment opportun…

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Nick Perez, vice-président de The Related Group, a déclaré que les propriétaires de Beach Villa à Pompano ont vendu après s’être rendu compte qu’ils pouvaient doubler voire tripler leur argent par rapport à leur prix d’achat initial.

« En fin de compte, c’était le prix qu’ils obtenaient pour leurs unités », a déclaré Perez. «Je dirais qu’ils devenaient bien au-dessus du prix du marché pour leurs unités. Personne n’a à vendre. Heureusement, j’étais le seul à essayer d’acquérir toutes les unités et je n’ai pas eu de guerre d’enchères.

Il a dit avoir rencontré 26 ou 27 des 46 propriétaires.

« Il y avait un peu de prise de main », a déclaré Perez. « Ils ne voulaient pas quitter la plage.

Certains se demandaient où ils vivraient ensuite. Connexe permet aux vendeurs de rester jusqu’à la fin de la saison d’hiver.

« Le facteur décisif ultime était que s’ils vendaient à un autre utilisateur final par rapport à l’offre que je proposais, ils auraient obtenu un montant d’argent nettement inférieur », a-t-il déclaré.

Perez n’a fourni aucun chiffre de vente.

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Mais les données de vente découvertes par Zillow, la société nationale de recherche et d’investissement immobiliers en ligne, ont révélé que certains propriétaires ont reçu jusqu’à 800 000 $ pour leurs unités d’une chambre, une salle de bain et une chambre de 302 pieds carrés avec une valeur marchande juste en dessous de 200 000 $.

Il n’est pas difficile de comprendre l’attrait pour Related. Le complexe de 3,07 acres de bâtiments d’un et deux étages est situé directement sur la plage entre l’océan Atlantique et la route nationale A1A. La propriété offre d’importants espaces verts et une piscine communautaire à l’arrière.

À sa place : Related prévoit une tour de condominiums de luxe à usage mixte de 21 étages avec 119 unités de condos et environ 2 200 pieds carrés d’espace commercial, selon un dossier déposé auprès de la ville de Pompano Beach.

À une courte distance au nord, Related construit un autre gratte-ciel de luxe appelé le Solemar, qui, selon la société, est vendu à 99%.

La vente rapide, selon la société, est un exemple de la demande brûlante de propriétés en bord de mer.

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« Il n’y a vraiment pas de vrais terrains vacants mûrs pour le développement situés directement sur le sable », a déclaré Perez. Les immeubles bas de quarante ans sont la deuxième meilleure chose.

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