Don Wenner, Fondateur et PDG de DLP Capital Partners, a rejoint le Immobilier Daily Beat pour une interview. Nous avons discuté de l’accent mis par son entreprise sur le logement de la main-d’œuvre, le marché SFR et d’autres sujets intéressants.
Battement quotidien: Comment DLP Capital a-t-il démarré ?
Don Wenner: DLP Capital a commencé il y a 15 ans dans ma ville natale de Bethléem, en Pennsylvanie. J’ai commencé dans l’industrie en tant qu’agent immobilier chez Keller Williams en 2006 alors que j’étais encore étudiant.
La chute du marché à l’époque a conduit à de nombreuses maisons en difficulté dans le pays et nous avons commencé à acheter principalement dans la région de Pennsylvanie et du New Jersey. Nous avons poursuivi notre croissance et avons également commencé à ajouter des actifs multifamiliaux.
Nous avons ensuite lancé des fonds d’investissement privés pour lever des capitaux et lancé une branche de gestion immobilière pour servir notre portefeuille. En 2014, nous sommes passés à plus de 600 propriétés et environ 100 employés. À ce moment-là, j’ai pris la décision consciente de centrer notre entreprise sur le logement de la main-d’œuvre et j’ai opté pour trois stratégies : acquisitions à valeur ajoutée, prêts de capitaux et apport de capitaux aux exploitants.
L’objectif principal de DLP est d’avoir un impact sur la crise de l’abordabilité du logement de la main-d’œuvre en Amérique – nous l’appelons la crise de l’héritage et du bonheur. Nous avons 450 membres d’équipe avec plus de 2 milliards de dollars de capital et plus de 15 000 unités. Notre branche de prêt a accordé environ 1 milliard de dollars de prêts au bilan en 2021.
Battement quotidien: Quelle est la solution à la crise de l’abordabilité du logement dans le pays ?
Don Wenner: La solution ultime à la crise du logement doit être des partenariats public-privé qui prendront le soutien du gouvernement en fonction des coûts actuels et du calendrier de développement.
Battement quotidien: Comment DLP Capital classe-t-il les logements sociaux ? Investissez-vous aussi dans le logement abordable?
Don Wenner: Nous n’investissons pas dans le logement social. Tout ce que nous faisons est le logement de la main-d’œuvre et se concentre sur les loyers inférieurs à 30% du revenu médian de la zone (AMI) et nous serons en mesure de maintenir cela pendant la durée de notre investissement. Nous y parvenons à la fois dans le développement de base et dans les acquisitions existantes.
La politique gouvernementale joue un rôle indirect pour nous dans ce qui va stimuler le nouveau développement. Il y a une pénurie de logements tellement incroyable que l’offre excédentaire est très peu préoccupante. Nous réalisons quelques projets intéressants avec un pourcentage d’unités dont le revenu est limité, mais la plupart de ce que nous faisons, ce sont des loyers directs du marché.
Battement quotidien: Comment augmenter la valeur tout en gardant des unités dans le domaine de l’habitat social ?
Don Wenner: Un bon exemple est au centre-ville de Jacksonville où nous avons acheté un immeuble de bureaux de 19 étages que nous convertissons en logements pour la main-d’œuvre au prix du marché. Nous obtenons un certain nombre de crédits d’impôt historiques, un abattement fiscal sur 20 ans et nous recevons différentes formes de soutien gouvernemental pour ces projets, mais toutes nos unités sont au taux du marché. C’est un exemple de projet de partenariat public-privé qui rend possible le développement sans restriction de loyer.
Nous n’achetons pas de vieilles propriétés et rénovons rapidement les unités pour augmenter les loyers ; notre objectif est plutôt de trouver des moyens de réduire les dépenses et de réduire le roulement. La dernière chose que nous voulons faire, c’est d’augmenter les loyers à un point tel que le prix de la main-d’œuvre locale est réduit.
Battement quotidien: En ce qui concerne les marchés de Pennsylvanie, du New Jersey et de Floride, que voyez-vous en termes de compression des taux de capitalisation ?
Don Wenner: Les taux de capitalisation sont incroyables. La compression a également lieu sur des marchés comme le Mississippi, l’Alabama et la Louisiane.
Notre millésime moyen des propriétés que nous avons achetées au cours des trois dernières années est la construction du début des années 2000. À l’heure actuelle, la plupart des propriétés de logement de la main-d’œuvre qui sont commercialisées avec un courtier décent se négocient à des taux de capitalisation inférieurs à 4, ce qui est assez étonnant. Nous possédons des propriétés dans 24 États, mais nous sommes concentrés dans la région de Sunbelt.
Battement quotidien: Les taux d’intérêt sont une préoccupation évidente, mais qu’est-ce qui peut encore entraver cette formidable croissance ?
Don Wenner: Les hausses de taux d’intérêt sont une préoccupation, mais le consensus général est que la hausse ne sera pas si importante.
La seule autre chose qui pourrait ralentir les choses est si le marché cesse d’accepter la croissance des loyers, mais il est difficile d’imaginer un tel scénario en raison de la sous-offre. La notion de délinquance qui monte en flèche semble farfelue à l’heure actuelle.
De toute évidence, il y a eu une forte croissance des salaires au cours de l’année écoulée et tant que le marché continuera de soutenir ces taux de croissance pour justifier un plan d’affaires consistant à acheter moins de 4 capitalisations, il sera difficile de ralentir.
La vérité est que tout sponsor qui a acheté quoi que ce soit au cours des trois dernières années ressemble à une superstar aujourd’hui. Le marché prend en charge tous les taux de croissance que vous connectez à Excel. À moins que le taux de croissance ne ralentisse ou que les taux d’intérêt ne grimpent, je pense que le marché restera extrêmement solide.
Battement quotidien: Que pensez-vous du BTR et de l’espace locatif unifamilial ?
Don Wenner: Nous avons en fait fait le premier en 2014 avant même que « BTR » n’existe en tant que catégorie ! Nous avons environ 3 000 unités en construction aujourd’hui et possédons également un portefeuille de 600 à 700 maisons unifamiliales dispersées. Notre équipe de prêt fournit également des capitaux à de nombreux constructeurs de l’espace SFR, principalement en Floride.
Battement quotidien: En pourcentage du revenu brut effectif (EGI), lorsque votre équipe souscrit une transaction, quelle est la différence entre un actif multifamilial traditionnel et une communauté BTR ? Prenez une communauté nouvellement construite de 4 étages par rapport à un projet SFR.
Don Wenner: C’est décidément un sujet compliqué car les investisseurs institutionnels de SFR jouent avec ce qu’ils dépensent côté capex.
En mettant de côté la période de location, vous constaterez une baisse des dépenses d’environ 8 à 10 % pour les BTR, en supposant que vous ne fournissez pas toutes les commodités que vous auriez fournies du côté multifamilial qui nécessitent le même type de personnel.
Du côté multifamilial, vous serez dans les 30 à 40 ans, tandis que pour la communauté BTR, vous serez dans les 30 ans.
Battement quotidien: Où constatez-vous la plupart des économies de coûts ?
Don Wenner: Avec les actifs multifamiliaux en général, environ 20 % de tous vos revenus vont aux salaires et aux frais de gestion. Les SFR, en revanche, opèrent dans la fourchette des frais de gestion de 5 à 6 % sans salaire, ce qui est extrêmement efficace.
Cela étant dit, vous allez avoir des dépenses d’investissement et des dépenses de chiffre d’affaires beaucoup plus élevées. L’une des choses que nous faisons du côté multifamilial est Services aux résidents communautaires, un modèle de gestion centralisé pour la communication avec les locataires, les baux et les renouvellements. Notre approche nous permet de réduire le nombre de travailleurs sur site et a déjà permis de réduire les coûts de 10 % cette année.
L’année prochaine, nous pensons être en mesure de réduire le coût de gestion de 30 à 35 % supplémentaires du coût de gestion grâce à une combinaison du personnel centralisé et de la technologie que nous déployons pour supprimer une grande partie du travail manuel. ça se passe sur place.
Battement quotidien: En ce qui concerne la croissance des loyers, l’inflation n’est pas transitoire et a tendance à persister même après avoir diminué. Prenez un magasin avec une offre excédentaire de Coca-Cola, le propriétaire sera éventuellement contraint de réduire le prix. Peut-être pouvez-vous nous expliquer pourquoi l’inflation n’est jamais transitoire lorsqu’il s’agit de la croissance des loyers ?
Don Wenner: Il n’y a pas eu un moment de mémoire récente où il y a eu un problème d’offre excédentaire à l’exception de certaines locations de luxe dans les grandes villes. Fondamentalement, c’est juste la question de l’offre et de la demande.
Votre exemple avec Coke est qu’il peut y avoir une situation où il y a trop d’approvisionnement en coke et pas assez, mais il n’y a pas vraiment eu cela du côté multifamilial depuis un certain temps.
La plupart des marchés continueront d’avoir au moins un certain niveau de croissance démographique dépassant l’offre, c’est pourquoi nous voyons rarement les loyers baisser.
Battement quotidien: En ce qui concerne votre branche prêteuse, que pensez-vous de la facilité d’accès au capital ? Est-ce quelque chose dont il faut s’inquiéter ?
Don Wenner: Il a certainement évolué et même au cours des 18 derniers mois. Je pense que le financement est plus abondant et laxiste dans les directives qu’il ne l’a été depuis 2008.
Les gens sentent qu’il n’y a aucun risque aujourd’hui et c’est là que je reviens à aider les opérateurs à renforcer la discipline dans leur organisation. Au cours de la dernière décennie, les transactions qui ont mal tourné n’ont pas été un problème immobilier fondamental ; c’était plutôt une question d’exécution. Aménager des terrains, construire verticalement, mettre en place la bonne infrastructure et gérer des centaines d’habitants, il y a beaucoup de risques d’exécution qui y sont associés.
Il y a à peine 18 mois, il était très difficile de trouver des prêteurs en construction qui voudraient financer à 65 % un projet intermédiaire. Au plus fort de la pandémie, nous étions sur le marché du financement de la construction d’un projet de 304 logements à Kissimmee et il était difficile de trouver un financement à plus de 65 %. Aujourd’hui, je peux mettre 85 à 90% de levier sur un projet comme celui-là.
Nous voyons régulièrement des opérateurs qui viennent nous voir pour obtenir des capitaux qui investissent moins de 1 % du capital dans la transaction et qui font de l’ingénierie financière avec plusieurs prêteurs et partenaires financiers jusqu’à 99 % de la pile de capitaux. Et ce dernier 1% provient d’une famille et d’amis peu sophistiqués – il y a beaucoup de risques potentiels là-dedans.
Jusqu’à il y a 18 mois, j’aurais dit que les prêteurs restaient plus disciplinés qu’ils ne l’étaient lors du dernier cycle, mais je pense que cela change rapidement avec le montant de capital qui tente d’entrer dans l’espace.
Battement quotidien: En parlant de financement et de risque de taux d’intérêt, verrouillez-vous les taux à long terme ? Les prêts d’agence ont l’air plutôt bien dans cet environnement !
Don Wenner: Oui. Le blocage de votre prêt est important, non seulement en tant que couverture des taux d’intérêt, mais il existe également un risque global sur les marchés des capitaux si les choses tournent et que les gens ne sont pas aussi optimistes sur l’espace immobilier.
Il n’y a pas si longtemps, les prêteurs pensaient que les logements multifamiliaux étaient à haut risque et que les bureaux étaient la classe d’actifs la plus sûre, nous faisons donc beaucoup de financement provisoire lors de l’acquisition parce que nous sommes convaincus que nous pouvons voir 12 à 18 mois à l’avance qu’il y a pas trop de risque de taux d’intérêt à court terme.
En règle générale, dans un délai de 12 à 18 mois, nous cherchons à verrouiller des mandats fixes de 10 ou 30 ans. Fannie et Freddie sont d’excellentes options, mais nous trouvons de plus en plus de banques qui offrent aujourd’hui un financement à long terme vraiment attrayant et compétitif par rapport aux accords d’agence.
Nous avons constaté que nos prêteurs bancaires ont offert le meilleur de tous les mondes ; ce qui signifie, un produit plus élevé que celui d’une agence typique avec des tarifs extrêmement bas et plus de flexibilité. Du côté de SFR, nous sommes le prêteur sur 30 ans le plus agressif du marché. Nous sommes n’importe où entre le bas 3 et le haut 5 pour le papier fixe du côté SFR.
*L’interview a été éditée et condensée pour plus de clarté.